Право на аренду служебного помещения

Для арендатора (нанимателя) помещения долгосрочная юридическая защита договора об аренде (найме) служебного помещения (Gewerberaummietvertrag) нередко важнее охраны самого помещения, т.к. из-за утраты служебного помещения он рискует прекратить свое хозяйственное существование.

К сожалению, особой установленной законом защиты арендатора служебного помещения не существуют. Однако действуют или применимое к жилому помещению защита его состояния и защита его от расторжения договора об аренде или найме (§§ 573 ff. BGB), или особая оговорка при аренде или найме жилого помещения (§§ 574 ff. BGB), или предписания в части правила об установлении арендной платы. Поэтому становится излишней специальная  защита от освобождения арендуемого помещения. Последующие разъяснения необходимы арендатору и арендодателю в качестве ориентировочной юридической помощи.

Прежде всего, речь идет о служебных помещениях, т.е. о таких, которые арендуются с целью осуществления хозяйственной, прежде всего, промысловой деятельности или самостоятельной деятельности лицами свободных профессий. Это служебные помещения, например, для магазинов, киосков, складов, праксисов, предприятий общественного питания, мастерских, гаражей и т.п. К служебным помещениям относятся также крытые площадки с наружными стенами, прежде всего, для размещения витрин, рекламных щитов, световой рекламы, показа кинофильмов и т.д., которые используются владельцем собственного дела. Соответственно для установления различия между правоотношениями аренды (найма) жилого помещения и аренды (найма) служебного помещения используется целевое назначение договора об аренде (найме). При одновременном наличии правоотношений аренды (найма) обоих видов все зависит от преимущественного вида использования арендуемых помещений. Арендуемое помещение в том случае предназначено, безусловно, для хозяйственных целей, когда его арендатор без использования этого помещения не может заниматься своей профессиональной деятельностью или добывать средства на жизнь.   

Форма договора об аренде

Для того чтобы заключить действенный договор на аренду (наем), необходимо, по крайней мере, согласие договорных сторон в части существенного его содержания, т.е. о предоставлении для использования предмета аренды за плату на определенный срок. Договор на аренду служебных помещений может в принципе заключаться в устной форме. Но, конечно, арендные договора, которые заключаются на длительный период времени, например, один год и более, требуют письменной формы. Если такая форма не соблюдена, то из этого не следует, что договор не действителен, а только лишь то, что договор заключен на неопределенный срок и что самое ранее через год может быть отказано в предоставлении помещения для использования. Т.о. письменная форма договора не является необходимой, но рекомендуются в любом случае в качестве основания для доказательства существования правоотношений аренды (найма).

Объект арендного договора 

Объект договора на аренду (наем) служебного помещения должен быть точно описан согласно его местоположению, размеру и состоянию. Наряду с этими данными необходимо указать в договоре отдельные строительные детали, в частности наличие в здании, в котором находятся сдаваемые в аренду служебные помещения, площадей для стоянки автомашин, складирования отходов (мусора), размещения рекламы, свободных площадок и т.д. Т.к. аренда чаще всего указывается не общей суммой арендной платы, а размером арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади, то рекомендуется указать в договоре вид и способ расчета квадратных метров этой площади и до начала срока аренда совместно произвести измерение площадей, сдаваемых в аренду. 

 Цель арендного договора

Договор об аренде (найме) служебного помещения очень часто содержит точную цель использования арендуемых помещений. Поэтому важно, чтобы предусмотренный для этой цели объект аренды оказался пригодным в архитектурно-строительном отношении и соответствовал требованиям соответствующих государственных служб. Речь идет при этом не только о мерах по защите окружающей среды  от шума, колебаний и загрязнения воздуха, но и о беспрепятственном подходе к зданию и о статике арендуемых помещений при использовании их в промысловых целях. Следует также учесть, что арендодатель принципиально должен поручиться за то, что у него имеются в наличии разрешения от соответствующих государственных служб, которые требуются согласно характеру или состоянию арендуемого объекта для промыслового предприятия арендатора.

 Срок арендного договора

Договорные стороны свободны в части установления срока действия договора. Если уже с самого начала можно предусмотреть в договоре, на какой период времени арендатору необходим арендуемый им объект, то тогда целесообразно договориться о твердом сроке аренды. В то же время рекомендуется, предусмотреть во всех тех случаях, когда правоотношения аренды ограничены по сроку, об условиях продления договора, согласно которому правоотношение аренды через определенный и твердо установлений период времени продлеваются автоматически на соответствующий срок, если по истечении срока действия договора стороны, его заключившие, не расторгнут этот договор.

При неограниченных по сроку правоотношениях аренды расторжение договор возможно только, самое позднее, на третий день календарного квартала, который следует за кварталом, последующим за тем кварталом, в котором было решено одной из сторон расторгнуть договор, т.е. практически через 6 месяцев  (§ 580 a Abs. 2 BGB) после принятия такого решения. Договорные стороны могут в принципе договориться и о другом, отличающимся от указанного выше срока расторжения договора, в сторону его удлинения или сокращения.

Конечно, при наличии важного основания договорные правоотношения аренды могут быть расторгнуты той или иной стороной в любое время. При этом то обстоятельство, которое является важной причиной  для такого расторжения договора, должно быть указано в договоре. Речь идет о такой причине, которая не позволяет одной из договорных сторон продолжить действие договорных правоотношений. Согласно закону BGB такой важной причиной м.б. противоправное использование договора, например, при задержке платежа арендной платы. Важной причиной расторжения договора аренды может стать невозможность использования арендуемого объекта по назначению, указанному арендатором в договоре,  или опасность его использования для здоровья арендатора. При этом прекращение арендатором промысловой деятельности или возникновение у него трудностей хозяйственных характера не является принципиально важной причиной для расторжения арендного договора. 

В случае, когда арендатор покидает арендуемые им помещения до окончания срока действия договорных правоотношений, он остается обязанным к уплате арендной платы. Это касается не только данного арендатора, но и тех арендаторов, которые арендуют у него помещения на правах субаренды. Но о субаренде должно быть указано в арендном договоре, причем арендодатель может в принципе по важной причине отказать арендатору осуществить субаренду.

Для расторжения договора на аренду служебных помещений не существует каких-либо особых формальных предписаний. Однако рекомендуется, опять-таки, с т.з. наличия доказательства, расторжение договора осуществить в письменном виде.  

Арендная плата

а) Размер арендной платы

О размере арендной платы можно свободно договориться при заключении сторонами договора на аренду. Но эта свобода, конечно, ограничивается общим запретом на ростовщичество. Поэтому должны быть приняты во внимание в качестве масштаба при оценке арендной платы местные сравнительные данные об удельной ее величине. Если арендная плата уплачивается помесячно, то это делается в качестве предоплаты перед началом каждого месяца. Вместе с арендной платой принципиально оплачиваются и все дополнительные расходы, разве что это регулируется договором несколько по-другому. Базой для исчисления размера арендной платы является чаще всего стоимость аренды одного квадратного метра площади (иногда в договорах на аренду помещений, в отличие от договоров на их наем, арендная плата рассчитывается согласно доходности хозяйственной деятельности арендатора). При наличии обязательства о перенятии на себя дополнительных расходов арендатору рекомендуется определять размер расходов в договоре постатейно. Достоверность достигается только тогда, когда рассчитываются все дополнительные расходы по зданию и способ их распределения по отдельным арендаторам (нанимателям). В качестве немаловажной составной части производственных расходов действует текущий государственный налог на земельный участок, расходы на холодное водоснабжение и канализацию, потребление горячей воды и отопление, очистку дымоходов, уход за садовым участком, страхование имущества и от ответственности, эксплуатацию кабелей и антенн, техническое обслуживание и текущий ремонт здания.

Дополнительные расходы только тогда подлежат оплате, когда арендодатель представит соответствующий их расчет. Речь идет о перечне всех имеющих место расходов с данными об их источнике возникновения, сообщение об объеме потребления, данные и разъяснение способа распределения расходов, согласно которому точно устанавливается доля конкретного арендатора, а также вычет предоплаты, им произведенный.  При аренде служебного помещения обычно договариваются об уплате залога (кауциона)  в сумме, превышающей трех месячный размер арендной платы. При этом арендодатель должен учесть, что залоговая сумма в виде наличных денег должна приносить соответствующие процентные выплаты арендатору. Эти процентные выплаты рассчитываются  согласно капиталовложениям по обычной процентной ставке с трехмесячным сроком расторжения.       

 б) Соответствие арендной платы  денежной стоимости объекта аренды 

При долгосрочных договорах на аренду арендодатель заинтересован в том, чтобы арендная плата соответствовала денежной стоимости объекта аренды. Каких-либо установленных законом положений для таких договоров в течение срока их действия не существует. Это означает, что если стороны не договорись о подобном соответствии, то арендодателю далеко не просто повысить в дальнейшем арендную плату. Однако договорные стороны могут уже при заключении договора согласовать между собой возможность при определенных условиях повысить арендную плату в течение срока действия договора. Например, вполне допустима фиксация дифференцирования размера арендной платы для определенных периодов времени (Staffelmiete), при которой срок и повышение арендной платы точно устанавливается договором. Другая возможность – введение в договор особой оговорки, которая увязывает повышение арендной платы с официально установленным в стране индексом потребительских цен. При этом можно договориться о том, что размер арендной платы автоматически приспосабливается к повышению или понижению этого индекса. Согласно § 3 Abs. 1 Nr. 1 e)  закона о пунктах договора о цене (Preisklauselgesetz) речь идет о таких условиях, которые предусматривают только допустимое изменение размера арендной платы, если она привязана к индексу потребительских цен и арендодатель в течение, по крайней мере, 10 лет отказывается от упорядоченного законом способа расторжения договора (т.е. путем предварительного предупреждения об этом) или, соответственно, арендатор имеет право продлевать срок действия договора также в течение, по крайней мере, 10 лет.  

Недостатки объекта аренды

Арендатор имеет право отказаться от уплаты аренды или потребовать соразмерного уменьшения размера арендной платы в том случае, когда он к началу действия арендных правоотношений или даже после этого обнаруживает недостатки в арендуемых им помещениях, которые препятствуют использованию этих помещений согласно договору на их аренду или ведут к ущербу для арендатора. Причем это не зависит от того, возникли ли эти недостатки по вине арендодателя или нет. Уменьшение размера арендной платы не происходит только лишь, когда эти недостатки  причиняют несущественный ущерб. Кроме права на снижение размера арендной платы существует еще для арендатора объекта, имеющего определенные недостатки, возможность предъявления притязания к арендодателю на возмещение им ущерба из-за неисполнения положений договора. Условием использования арендатором этого права является то обстоятельство, что недостатки существовали уже на момент заключения договора или возникли позже по причинам, о которых должен был знать арендодатель, или когда он медлил с устранением недостатков. Указанное право охватывает наряду с непосредственным материальным ущербом также и обусловленный им дополнительный ущерб в виде недополученной арендатором прибыли, дополнительных для него инвестиционных расходов, расходов на переезд и т.п.  В случае промедления со стороны арендодателя арендатор может  устранить недостатки собственными силами и потребовать затем возмещения понесенных расходов. Право арендатора на возмещение расходов или на позволение изъятия оснащения истекают через 6 месяцев после окончания арендных правоотношений.  

Техническое обслуживание и текущий ремонт объекта аренды

По вопросу о том, в каком состоянии должны находиться арендуемые помещения в течение срока действия договора и в каком быть возвращены арендодателю после его окончания, необходимо договориться сторонам. В принципе  техническое обслуживание и текущий ремонт объекта аренды является обязанностью арендодателя. Но если от этого правила отказываются, то в арендном договоре это следует четко зафиксировать. Т.н. косметический или освежающий ремонт (Schönheitsreparatur), при котором, например, только меняют обои или перекрашивают стены и потолки в помещениях, относится также к компетенции арендодателя. Однако перекладывание этого ремонта на арендатора допустимо, если эта обязанность находится в соразмерных рамках. Но если право на аренду или наем жилых помещений  допускает наличие в договоре вполне определенных условий, устанавливающих четкие сроки проведения косметического ремонта (например, через каждые три года в кухне, ванной комнате и туалете и через каждые 5 лет – в других помещениях квартиры), то подобное условие в арендном договоре с промысловой целью недопустимо. То же действует и в отношении условий о других видах ремонта помещений и оборудования в них.

После окончания арендных правоотношений арендатор обязан вернуть арендуемый объект. При этом нередко договариваются о том, что при этом производится только полная уборка помещений и возвращение всех ключей. Должен ли содержать арендный договор еще и другие обязанности для арендатора относительно состояния арендуемых им помещений, устанавливается договором в каждом отдельном случае. Это относится, прежде всего, к удалению дополнительных элементов строительного характера, оборудования и оснащения или возмещение ущерба арендодателю за оставление их. Обязанность проведения косметического ремонта по окончании арендных правоотношений может осуществляться по-разному, в зависимости от того, выполнял ли арендатор этот вид ремонта при въезде или нет. При больших объектах аренды рекомендуется подробно оговорить с помощью особого протокола  к арендному договору условия возврата объектов.   

Защита от конкуренции

Каждый арендатор пользуется т.н. защитой от конкуренции, которая означает, что арендодатель, как правило, не может сдать в аренду еще и другие помещения на том же объекте предприятию, которое занимается тем же видом промысловой деятельности с подобным ассортиментом товаров и услуг. Однако эта обязанность распространяется в пространственном отношении только на те объекты аренды (т.е. помещения), которые находятся непосредственно в тесном соседстве с объектами (помещениями) первого арендатора (буквально «за стенкой»). Причем право на защиту от конкуренции  действует также и в том случае, когда об этом в арендном договоре нет соответствующего пункта. Хотя в принципе можно договориться и об исключении этого права из арендного договора, специально указав в нем на это.

                             Торгово-промышленная палата земли Северная Рейн-Вестфалия