Наш дом. Составитель: Dmitri Bassein

EXRUS-Projekte / Archiv von Projekten / Broschüren von Deutschland in Russisch
Aufgeschlagenes Buch: Seiten
[-]

Thema
[-]
Наш дом. Составитель: Dmitri Bassein  

Аренда жилья

 

Вопрос: Я  хочу снять квартиру. На что я должен обратить внимание, прежде чем подпишу договор о найме?

Ответ: Квартиру нужно обстоятельно осмотреть, обратив внимание на возможные недостатки, особенно если перед этим осматривались образцовые квартиры. При оформлении договора нужно письменно четко зафиксировать все недостатки и необходимые ремонтные работы, и обговорить, кто придет для их устранения. Затем нужно оформить протокол передачи, который подписывают хозяин и съемщик квартиры. Следует выяснить, свободна ли уже квартира и когда она освободится. Наконец, все разделы договора следует внимательно прочесть и продумать.

 

Вопрос: Татьяна обговорила со своим сдатчиком все подробности, касающиеся новых условий сдачи квартиры. Необходимо ли еще заключать письменный договор?

Ответ: Немецкое законодательство о сдаче внаем жилплощади не предусматривает необходимости никакого письменного договора. Решающим является то, что передается объект сдачи, в данном случае квартира, и существует соглашение о сдаче и обязанностях съемщика. Если нет никакого письменного соглашения, то действуют правовые постановления. Исключение составляют договоры, заключенные на ограниченный срок. Он должен быть письменно оговорен при длительности более года. Все другие соглашения могут быть совершены устно. Существует множество различных формуляров для найма жилплощади, например, «Единый договор о сдаче внаем» (Einheitsmietvertrag), или «Немецкий единый договор о сдаче внаем» (Deutscher Einheitsmietvertrag). Какого-нибудь действительно единообразного договора о сдаче внаем не существует.

 

Вопрос: Мюллер нашел новую квартиру, но не согласен с некоторыми положениями договора о сдаче внаем, например, о собственных расходах на ремонт. Что ему делать?

Ответ: Он может вести переговоры со сдатчиком об отдельных пунктах договора или о договоре в целом. Все изменения должны быть приняты, конечно, обеими сторонами.

 

Вопрос: Осман узнал об одной пустующей квартире. Хозяин пояснил, что он сдает только немцам. Имеет ли он право отказать на этом основании?

Ответ: В законе о сдаче внаем предусмотрен принцип свободы договора: заключающие договор могут свободно выбирать себе партнера, и содержание договора устанавливается свободно. Ограничивают только принципы веры и доверия, а также плохие нравы. В данном случае хозяин поступает безнравственно, действуя против принципов веры и доверия.

 

Вопрос: Семья Фуксов долго и безуспешно ищет квартиру. Большинство сдатчиков не хотят сдавать квартиру семье с двумя детьми. Можно ли их за это привлечь к суду?

Ответ: Нет. Не существует никакой законной возможности принудить хозяина сдавать квартиру семье с детьми. Существует только запрещение дискриминировать лиц какой-нибудь определенной расы, религии или по признаку пола. В данном случае едва ли можно усмотреть в действиях хозяина дискриминацию.

 

Вопрос: Берта снимает квартиру сроком на два года. Хозяин полагает, что можно отказаться от письменного договора. Должна ли она, тем не менее, настаивать на таком договоре?

Ответ: В случае только устного соглашения действуют правовые постановления, содержащие все права и обязанности съемщика. В данном случае Берта должна настаивать на заключении письменного договора, являющегося подтверждением заключенного соглашения. В противном случае хозяин может расторгнуть договор до окончания оговоренного срока. Для письменного соглашения существуют формуляры договоров о сдаче внаем, но можно составить индивидуальный договор. При использовании формуляров нужно иметь в виду, что ответственность за все неясности в договоре несет сдатчик.

 

Вопрос: Клаус в прошлом году снял квартиру сроком на два года. Теперь ему стало ясно, что эта квартира понадобится ему дольше, чем он предполагал. Что он может предпринять в связи с этим?

Ответ: Клаус должен не позднее, чем за два месяца до окончания срока найма письменно обратиться к хозяину и просить его о продлении их отношений. Хозяин может отказать в этом только в случае (как при найме на неограниченный срок), если он сможет обосновать свои интересы к окончанию сдачи квартиры.

 

Вопрос: Семья Браунов живет в квартире уже четыре года, хотя договор о найме был составлен только на один год. Действителен ли он?

Ответ: Обычно договор с ограниченным сроком действия содержит четкие или молчаливо подразумеваемые оговорки о продлении срока действия. Тогда договор продолжает оставаться в силе. Он переходит в договор с неограниченным сроком, если не согласовываются дополнительные условия.

 

Вопрос: Семья Петерсов живет в квартире после окончания срока договора о найме. Может ли сдатчик теперь повысить плату за квартиру?

Ответ: Договор с ограниченным сроком превратился в договор с неограниченным сроком действия. Условия найма, составной частью которых была, возможно, величина квартплаты, теперь утратили силу. Поэтому сдатчик может повысить квартплату в рамках закона.

 

Вопрос: Андреас давно сдает свою квартиру и теперь хочет вопреки протестам жильцов повысить квартплату. Что он должен делать?

Ответ:  Андреас должен сослаться на местный уровень цен сдачи жилья. Он может привести для сравнения величины квартплаты за аналогичные квартиры или оценки экспертов. Цена может быть повышена при согласии съемщика. В случае его несогласия закон ориентируется на актуальный уровень цен.

 

Вопрос: Мой квартиросдатчик в качестве основания для повышения квартплаты приводит местный уровень цен (Mietspiegel). Что это такое, и какие основания для повышения квартплаты вообще допустимы?

Ответ: Mietspiegel – это обозрение уровня квартплат в данной местности. Оно должно включать сравнение размеров квартир, их удобств, расположения и новизны дома. Учитываются величины квартплат за последние три года. Такое обозрение разрабатывается обычно каждые два года. Повышение квартплаты возможно также после модернизации квартиры или повышения расходов по обслуживанию дома. Наконец, квартплата может быть повышена, если в договоре о найме предусмотрена так называемая ступенчатая или индексированная квартплата, при которой ее повышение соответствует официальному росту стоимости жизни.

 

Вопрос: Мой хозяин уже через 6 месяцев после моего вселения в квартиру собирается повысить квартплату. Имеет ли он на это право?

Ответ: Нет. Квартплата может быть повышена не раньше, чем через год. Кроме того, это повышение должно быть убедительно обосновано. Квартплата не должна превышать таковой в местном Mietspiegel и в течение трех лет может повышаться только на определенный процент. Для домов, построенных после 31.12.1981 г., возможно повышение до 30% в течение трех лет, а для старых домов оно не может превосходить 20%. После получения квартиросъемщиком уведомления о повышении квартплаты ему оставляются два месяца на размышления. После этого он должен подтвердить свое согласие или несогласие.

 

Вопрос: Карл письменно сообщил своему съемщику, что с первого мая будет повышена квартплата, на что съемщик не отреагировал. Что делать Карлу?

Ответ:  Если съемщик не ответил по прошествии срока на обдумывание, сдатчик может в течение следующих двух месяцев обратиться в местный суд. Суд поручит эксперту проверить обоснованность повышения оплаты. При положительном заключении эксперта съемщик может быть в судебном порядке принужден платить более высокую квартплату.

 

Вопрос: Семейство Ивановых четыре года прожило в квартире, и теперь в ней нужно наклеить новые обои. Кто оплачивает расходы?

Ответ: Это зависит от содержания договора о найме. По закону это обязан делать хозяин, но в большинстве договоров содержатся другие условия. В принципе, косметический ремонт должен делать съемщик. Обычно имеется план, согласно которому через определенное время должны меняться обои. Если квартира находится в хорошем состоянии, эти сроки могут отодвигаться. Однако не позднее, чем через 6 лет должен производиться косметический ремонт. В него входит оклейка стен обоями или их окраска, а также окраска дверей, оконных рам и батарей отопления.

 

Вопрос: В моем договоре о найме речь идет о плате за съем. Что это значит?

Ответ: По инструкции плата за съем состоит из основной платы (Kaltmiete) и всех дополнительных расходов (Nebenkosten). В большинстве договоров под платой подразумевается только основная плата. Дополнительная плата исчисляется отдельно.

 

Вопрос: Недавно сдатчик впервые внес семье Н. в счет за отопление и коммунальные услуги также поземельный налог и гарантийное страхование. Должна ли семья это оплачивать?

Ответ: При наличии письменного договора о найме съемщик должен оплачивать все, что туда внесено. Деньги для новых капиталовложений и банковский сбор исключаются.

 

Вопрос: Мой сдатчик отремонтировал бойлер для нагрева воды и прислал мне счет для оплаты. Должен ли я его оплачивать?

Ответ: Многие бланки договоров о найме содержат пункты, в которых оговаривается контроль съемщиком встроенных приборов. Однако эти условия признаются федеральным судом недействительными, так как они ставят съемщика в невыгодное положение. Условия контроля действительны только тогда, когда указаны верхние границы оплаты. Они устанавливаются для каждого года, и съемщик должен оплачивать эти расходы. Если договор не содержит таких ограничений, то за техническое обслуживание платит хозяин.

 

Вопрос: Господин Н. оставил в квартире своего съемщика неисправное оборудование в ванной комнате для последующего его ремонта. По условиям договора съемщик должен оплачивать каждый необходимый ремонт частично до 100 марок. Может ли Н. потребовать эту сумму?

Ответ: Такое условие верховный федеральный суд считает недействительным, так как в нем не названа годовая верхняя граница. Обоснованной считается верхняя граница в 8% годовой стоимости съема жилья.

 

Дополнительная стоимость ( Nebenkosten ) = стоимость отопления и горячей воды + производственные расходы.

Под дополнительными расходами подразумевают стоимость отопления и производственные расходы. Сдатчик может включить дополнительные расходы в стоимость жилья.

Стоимость отопления и горячей воды

В нее входят стоимости топлива, потребляемого тока для горелок, обслуживания, ухода за установками и их контроля, чистки установок и уборки производственных помещений, защиты от выбросов вредных веществ, снабжения горячей водой, оплата контролеров.

Производственные расходы

В них входят: налог на землю, стоимости потребления воды и дренажа, уборки улицы и вывоза мусора, обслуживания лифтов, уборки и освещения дома, ухода за садом, очистки дымовых труб, содержания дворника, коллективных установок (антенны, кабель), а также гарантийное и имущественное страхование.

 

Вопрос: Господин Н. хочет отремонтировать фасад дома и установить звукоизолирующие окна. Эти капиталовложения очень велики, но улучшают качество квартир. В связи с этим Н. хочет поднять стоимость квартир. Какие возможности он имеет?

Ответ: Сдатчик может повышать квартплату после каждой модернизации жилья. Но перед этим он должен проинформировать съемщиков о том, что он хочет модернизировать, в каком объеме будут произведены работы, их стоимость и приблизительное повышение стоимости жилья. Если съемщики согласны и проект выполнен, то стоимость каждой квартиры автоматически повышается на 11%.

 

Вопрос: Я  живу в старом доме с угольным отоплением и пристроенной ванной. Хозяин хочет отделать квартиру заново: в ванной сделать бассейн, устроить отапливаемый пол, установить звукоизолирующие окна и вместо деревянных карнизов поставить мраморные. После этого он хочет повысить стоимость жилья на 300%. Должен ли я соглашаться на эту модернизацию?

Ответ: Съемщик должен согласиться на модернизацию, соответствующую общим стандартам. Он должен быть защищен от роскошной модернизации, так как она может выгнать его из квартиры. В данном случае он может согласиться на оборудование, экономящее энергию. На установку мраморных карнизов и бассейна он может не соглашаться.

 

Вопрос: В многоквартирном доме, где я живу, не разрешается согласно договору держать животных. Однако семья, живущая подо мной, держит собаку. Я тоже хотел бы завести собаку. Можно ли?

Ответ: Если сдатчик разрешает другим жильцам держать животных, то указанный пункт договора не действует. Запрещение держать животных должно относиться ко всему дому, либо распространяться на животных, мешающих домашнему покою. Эта оговорка не относится к маленьким зверькам, например, хомячкам, канарейкам и т.п.

 

Вопрос: Хотя договор найма исключает содержание животных, семья Фридманов держит овчарку. Другие съемщики жалуются сдатчику на беспокойства, вызываемые собакой. Какие можно ожидать последствия?

Ответ: Если владелец собаки не сможет договориться с другими съемщиками и с хозяином, ему придется избавиться от собаки. В случае его отказа хозяин имеет право расторгнуть договор без предупреждения.

 

Вопрос: Семья Вернеров задолжала сдатчику квартплату за три месяца, в связи с чем он расторгает договор о найме без предупреждения. Семья в растерянности. Что делать?

Ответ: Квартиросдатчик имеет право расторгнуть договор без предупреждения, если съемщик не оплачивает квартиру в течение двух месяцев. Но расторжение договора не действительно, если съемщик оплатит долг и текущую плату за квартиру до судебного разбирательства. Однако эта ситуация возможна лишь один раз в два года. Если Вернеры не могут оплачивать квартиру, они должны незамедлительно обратиться в социальную службу. Sozialamt берет на себя долги по квартплате и дает гарантию последующей оплаты.

 

Вопрос: Семейство Тойфелей нарушает покой ночными празднованиями и беспочвенными ссорами с другими жильцами. При каких обстоятельствах хозяин может расторгнуть договор без предупреждения.

Ответ: В данном случае такое расторжение является последней мерой для прекращения нарушений. Хозяин должен указать съемщику на нарушения договора и предупредить о возможном расторжении договора, если нарушения не прекратятся. Чаще всего расторжение договора без предупреждения происходит в случае несвоевременной оплаты квартиры или полном отсутствии оплаты, а также в случае, если съемщик продолжает нарушать покой других жильцов или споры между хозяином и съемщиком усиливаются.

 

Вопрос: Дочь господина Х хочет выйти замуж и вселиться в квартиру, сдаваемую ее отцом. Может ли Х расторгнуть договор?

Ответ: Квартиросдатчик может расторгнуть договор с обычным сроком, если он сможет доказать справедливость расторжения. В данном случае Х расторгает договор в интересах своей дочери.

 

Вопрос: Семья Николаевых снимала вместе с квартирой подвал, чулан на чердаке и гараж. Хозяин потребовал освободить подсобные помещения. Имел ли он на это право?

Ответ: Отказ в пользовании подсобными помещениями возможен только тогда, когда имеется отдельный договор на эти помещения. Однако с некоторых пор появилось важное исключение: если сдатчик или владелец этих помещений хочет их перестроить, он может расторгнут договор на них. Но тогда он обязан их действительно перестраивать.

 

Вопрос: Семья Ройтеров живет вчетвером в 80-метровой квартире. Хозяин расторгает с ними договор на том основании, что его сын начинает учиться в университете, и ему нужна квартира. Могут ли Ройтеры бороться против расторжения договора, если в том же доме свободна однокомнатная квартира?

Ответ: В этом случае взвешиваются интересы сдатчика и съемщика квартиры. Съемщик имеет право возражать против расторжения договора. Он должен за два месяца до предполагаемого срока расторжения договора заявить протест, если он нуждается в этой квартире. Потеря квартиры семьей является тяжелым случаем для нее. Интересы сына сдатчика противопоставляются интересам семьи из четырех человек. Последние являются более важными, тем более, что сын вполне может довольствоваться однокомнатной квартирой. Если сдатчик настаивает на расторжении договора, то он поступает противозаконно. Правовой спор о выселении не принесет ему успеха.

 

Вопрос: Семья Месснеров живет в одном двухквартирном доме со сдатчиком. Семьи ссорятся и хозяин расторгает договор без указания причин. Это расторжение противозаконно. Не так ли?

Ответ: В таком доме сдатчик имеет особые права расторжения договора, так как сдатчик и съемщик живут рядом. Срок расторжения может составлять три месяца. Аналогичные условия распространяются на трехсемейные дома, построенные после 1990 г., если сдатчик живет в этом же доме.

 

Расторжение договора вследствие собственных потребностей

Под собственными потребностями понимаются ситуации, когда помещения требуются сдатчику для размещения в них своих родственников или для собственных нужд. При таком расторжении сдатчик должен точно указать, для каких целей ему понадобилась квартира. Важнейшими основаниями для указанного расторжения являются следующие:

  • из прав собственности следует, что сдатчик принципиально имеет право сдавать, продавать или использовать квартиру для своих надобностей;
  • одно только желание сдатчика жить самому в этой квартире или разместить в ней определенных персон еще не является достаточным основанием для расторжения договора;
  • сдатчик должен указать разумные и убедительные основания того, что он нуждается в этой квартире. Должна существовать возможность их проверки. Такими основаниями могут служить, например, желание сдатчика провести в ней остаток жизни; предоставить ее своему ребенку, если есть опасность того, что тот может покинуть родительский дом; если он хочет жить в своем доме, чтобы его модернизировать;
  • не допускается расторжение, основанное на произвольных, неправомерных, противоречивых и ложных предпосылках. При симуляции собственных потребностей или неправомерном расторжении возможно предъявление претензий на возмещение ущерба.

 

Вопрос: Мой съемщик подал протест против расторжения договора. Что мне теперь делать?

Ответ: Вопрос решается соответствующим судом. Адвокат должен теперь проверить, может ли  жалоба быть принята.

 

Вопрос: Несмотря на все попытки съемщика опротестовать расторжение договора, вопрос был решен в мою пользу. Когда я могу теперь снова распоряжаться квартирой?

Ответ: Срок освобождения квартиры не регламентируется. При этом играет роль ситуация, в которой находится съемщик, и длительность отношений найма. Во всяком случае, может пройти от двух до четырех месяцев после вынесения решения об освобождении квартиры.

 

Вопрос: Госпожа Ф. ищет новую квартиру после расторжения договора о найме. Теперь она получила распоряжение об освобождении квартиры. Должна ли она сразу переезжать?

Ответ: Нет. Существует так называемый срок освобождения. При  этом она должна подробно оповестить суд о своих интенсивных поисках квартиры.

 

Вопрос: Семейство Ивановых не смогло найти квартиру в пределах срока освобождения. Что им теперь делать?

Ответ: Существует возможность продления этого срока. По закону максимальный срок составляет один год. После этого можно представить заявления об особых трудностях поиска квартиры. Оно может быть принято во внимание лишь в том случае, если переезд гарантирован в обозримом будущем, например, в собственный дом, или при совершенно чрезвычайных обстоятельствах.

 

Вопрос: Ульриху грозит выселение и перспектива стать бездомным. Может ли он обратиться за государственной помощью?

Ответ: Управление общественного порядка, надзирающее за бездомными, может дать указание оставить его в прежней квартире, но не более 6 месяцев. После этого управление общественного порядка обязано предоставить убежище для бездомных или государственное жилье.

 

Вопрос: Снимаемая мной квартира перешла в частную собственность. Имеется ли специальный срок, защищающий меня от расторжения договора?

Ответ: Да. Законодатель ввел оговорку, защищающую от расторжения договора в данном случае. Новый владелец квартиры обязан ждать три  года, прежде чем он может расторгнуть договор о найме на основании своих личных потребностей. Кроме того, правительства земель могут определять области, в которых запрет на расторжение договора о найме действует пять, а в некоторых местах даже десять лет. Срок начинается с момента, когда новый покупатель занесен в земельную книгу. После истечения упомянутого срока расторжения договора действует общее право защиты от расторжения договора о найме квартиры. Конечно, в течение этого срока имеется возможность преждевременного расторжения договора с квартиросъемщиком при особых нарушениях им своих обязанностей.

 

Вопрос: Во время моего отпуска владелец квартиры заходил в нее без моего ведома. Должен ли я примириться с этим?

Ответ: Каждый владелец квартиры может посещать ее при необходимости, например, для проверки ее состояния или с целью продажи. О таких посещениях он должен заранее уведомить съемщика, обычно, за 3 дня. Если квартиросъемщик не согласен с этим сроком, может быть согласован другой. Если владелец входит в сдаваемую квартиру без уведомления или согласия съемщика, то это нарушает неприкосновенность жилища, за исключением экстремальных ситуаций, например, при поломке водопроводной трубы или при пожаре.

 

Вопрос: Владелец квартиры госпожи С. без ее ведома находился в квартире. Теперь она хочет поменять замок. Имеет ли она на это право?

Ответ: Эта ситуация не урегулирована однозначно. Рекомендуется потребовать объяснений от владельца квартиры. Если он не готов их представить, квартиросъемщик может подать на него жалобу.

 

Вопрос: Два взрослых ребенка семьи Н. выехали из снимаемой четырехкомнатной квартиры. Супруги Н. хотят свободные детские комнаты сдать в поднаем. Нуждаются ли они в согласии владельца квартиры?

Ответ: Сдача в поднаем допускается при условии соблюдения законных интересов, например, по финансовым соображениям, или в случае, когда квартиросъемщик не нуждается в части помещений. В любом случае он должен поставить в известность владельца квартиры и получить его согласие. Собственник квартиры может в каждом отдельном случае возражать против сдачи квартиры в поднаем.

 

Вопрос: Господин Р. снимает в течение двух лет двухкомнатную квартиру. В связи с финансовыми трудностями он просит хозяина квартиры разрешить ему сдавать ее часть в поднаем. Должен ли владелец квартиры это разрешить?

Ответ: Это зависит от того, ухудшилось ли финансовое положение Р. за время его проживания в квартире. Если да, то хозяин должен предоставить квартиросъемщику разрешение на сдачу в поднаем, если после этого квартира не окажется перенаселенной. Если финансовое положение съемщика за этот период не ухудшилось, хозяин может отказать в разрешении. Нужно также выяснить, может ли Р. позволить себе снимать эту квартиру.

 

Вопрос: Катерину посетил после 22 часов мужчина в снимаемой ею квартире. Владелец квартиры угрожает расторгнуть с ней договор о найме. Может ли он это сделать?

Ответ: Нет. Владелец квартиры не имеет права определять частную жизнь квартиросъемщика. Он может воздействовать только в том случае, когда поднаниматель занимает комнату в квартире, где живет владелец.

 

Вопрос: Подруга Олега много раз ночевала у него. Владелец квартиры хочет расторгнуть с ним договор о найме. Может ли он это сделать?

Ответ: Нет. Каждый квартиросъемщик может принимать гостей, даже с ночевкой. Он должен информировать владельца квартиры только в том случае, если посещение длится более 6 недель.

 

Вопрос: Елена снимала большую трехкомнатную квартиру. После полугода проживания в ее квартиру переезжает ее друг. Владелец квартиры указывает на то, что он сдавал квартиру только одному человеку. Какие последствия имеет это указание для Елены?

Ответ: Никаких. Любой съемщик имеет право поселить партнера в своей квартире, если оба хотят жить совместно. Квартира при этом не должна быть перенаселена. Например, маленькая однокомнатная квартира была бы перенаселена двумя людьми. В данном случае друг может переехать. Квартплата не должна возрасти, но могут возрасти побочные расходы из-за большего потребления.

 

Вопрос: Галина живет одна с дочерью, и вследствие малых доходов ей трудно оплачивать квартиру. Что ей делать?

Ответ: Ей нужно срочно обратиться в социаламт с запросом, имеет ли она право на получения пособия для оплаты квартиры (Wohngeld). Его размер зависит от доходов и новейших инструкций, определяющих размер пособия. В этом отношении имеются различия между старыми и новыми землями.

 

Вопрос: Иоганн живет в собственной квартире. Имеет ли он право на Wohngeld?

Ответ: Да. Имеется специальное пособие (Lastenzuschuss) для собственников квартир и домов. Оно выплачивается только нуждающимся и регулируется соответствующим законом. Условия для его получения в основном совпадают с условиями для получения Wohngeld.

 

Вопрос: Семья Ароновых много лет снимает квартиру. Недавно по соседству с ней открылась пивная, шум из которой доносится до глубокой ночи. Что может семья предпринять?

Ответ: Ароновы могут потребовать от городских властей проконтролировать время работы пивной. Они могут также потребовать от сдатчика квартиры предпринять что-нибудь для соблюдения времени работы пивной и прекращения вредного шума. Если сдатчику этого сделать не удастся, в отдельных случаях квартплата может быть снижена вплоть до 50%. При этом безразлично, откуда исходит шум – от кафе, ближней стройки и т.д. Важно то, что шум ухудшает жилищные условия и тем самым влияет на стоимость жилья.

 

Снижение квартплаты вследствие дефектов квартиры

При наличии дефектов или изъянов в квартире квартплата может быть снижена. Не имеет значения, указал ли на них сдатчик. Если съемщик мирится с этими дефектами длительное время или въезжает в квартиру, зная о них, то он лишается права на снижение квартплаты. В принципе, снижение квартплаты возможно, пока дефект существует, и сдатчик не может воспрепятствовать этому. Вообще говоря, все зависит от конкретных обстоятельств. В качестве ориентиров можно указать на следующие возможности законно признанного снижения квартплаты:

  • 3% снижение квартплаты возможно, если дверь имела дефект, отсутствовал звонок, обнаружился дефект балкона или ванна была щербата;
  • 5% снижение квартплаты возможно, если при ливне через оконную раму просачивается вода;
  • 10% снижение квартплаты возможно, если отсутствовали ставни, нельзя избежать детского шума, под квартирой находятся часто используемые ворота гаража, создающие шум при открывании, имеется подвал, которым нельзя пользоваться, имеется площадка для автомобиля, которой нельзя пользоваться, отсутствует прачечная и сушильная комната;
  • 15% снижение квартплаты возможно при плохом отоплении или при шуме из гостиницы до одного часа ночи;
  • 20% снижение квартплаты возможно при сырости в квартире, если спальню нельзя отопить, при дефекте звукоизоляции, при нарушении тишины школой танцев после 22 часов, при температуре внутри помещения ниже 20° C зимой;
  • 30% снижение квартплаты возможно при средней температуре в гостиной 15° C или если гостиную нельзя использовать;
  • 50% снижение возможно, если все окна в квартире не герметичны, если нельзя пользоваться кухней или туалетом;
  • 100% снижение возможно, если с сентября по февраль не работало отопление, квартира находилась в непригодном для жилья состоянии, отсутствовало электричество и горячая вода.

 

Вопрос: Зимой в квартире Дмитрия отказала система отопления. Что он должен делать, чтобы как можно скорее опять иметь теплое жилье?

Ответ:  Об исправности системы отопления должен заботиться хозяин. При неисправности он должен немедленно распорядиться о ремонте. Квартиросъемщик может сам пригласить специалистов для ремонта, если хозяин знает о повреждении, но в течение установленного срока никак не отреагировал. Кроме того, квартиросъемщик может уменьшить квартплату на некоторую сумму, пока в квартире имеются неполадки.

 

Вопрос: Место, где находится наша квартира, стало небезопасным. Должен ли хозяин заботиться о том, чтобы мы в своей квартире были в безопасности?

Ответ: Хозяин несет ответственность за то, чтобы входные двери и замки нормально функционировали. Он не может гарантировать, что съемщики не станут жертвой преступления, и не несет ответственности, например, в том случае, если при вторжении в квартиру съемщики пострадают.

 

Вопрос: Соня выезжает из квартиры, поссорившись со своим хозяином. Может ли она препятствовать тому, чтобы он узнал ее новый адрес?

Ответ: Нет. В Германии действует обязательная регистрация места жительства: необходимо вставать на учет и сниматься с учета в соответствующих органах; нарушение наказывается денежным штрафом. Даже если съемщик не выписывается, он должен сообщить хозяину новый адрес, ибо тот должен после прекращения арендных отношений вернуть залог. Чаще всего должен еще быть произведен окончательный расчет платы за отопление и других дополнительных расходов. Кроме того, хозяин может узнать новый адрес через ведомственную службу регистрации.

 

Вопрос: Могу ли я досрочно расторгнуть арендные отношения, если предложу хозяину трех новых квартиросъемщиков?

Ответ: Это зависит от того, есть ли соответствующее условие в договоре аренды или действуют только определенные законом положения. Если никакого соглашения о новом съемщике заключено не было, то его имеют право представлять только солдаты и государственные служащие в случае перевода по службе. Все остальные квартиросъемщики должны придти к соглашению с хозяином в соответствии с договором. Так как никакой хозяин не обязан соглашаться с предложением квартиросъемщика, последний, возможно, должен вносить квартплату вплоть до нормального прекращения аренды.

 

Вопрос: Татьяна предупредила о расторжении договора аренды с 31 октября, но выехала уже в сентябре. В связи с этим хозяин хочет начать ремонт почти пустой квартиры немедленно. Имеет ли он право?

Ответ: Съемщики не обязаны заранее возвращать свои ключи от снимаемой квартиры. Но как только они добровольно вернули все ключи, хозяин может войти в квартиру и проводить ремонтные работы. Несмотря на это съемщики должны вносить квартплату до окончания времени аренды, если они не пришли с хозяином к другому соглашению. Если же хозяин займет квартиру без разрешения съемщика, в особенности, если он вынесет оставшиеся вещи и начнет ремонт, квартирная плата может быть уменьшена. В этом случае необходимо получить дополнительную юридическую консультацию.

 

Жилищная собственность

 

Вопрос: Фаина хочет купить для своей семьи большую квартиру. В газете предлагается четырехкомнатная квартира на выгодных условиях. Продавец представляет проект договора, в котором делается различие между личной и совместной собственностью. Что же покупает Фаина?

Ответ: И то, и другое. К личной собственности относится собственно квартира. В своих четырех стенах владелец – сам себе хозяин. Он может также производить изменения, которые, однако, ограничены совместной собственностью. Последняя включает в себя все несущие конструкции здания и совместно используемые площади, например, подъезд и вестибюль дома. К ней также принадлежит фасад, зеленые насаждения и наружные площадки, если только не был установлен другой порядок.

 

Вопрос: Семья Дитриха хочет купить квартиру по модели финансирования строительства. Фирма-стройподрядчик обанкротилась еще во время строительных работ. Может ли семья выйти из дела?

Ответ: Выход в этом случае труден. В принципе жилищно-строительное товарищество – это не ликвидируемое сообщество. Это значит, что семья Дитриха должна продолжать платить, чтобы строительство было завершено другой фирмой. Если семья найдет покупателя, который займет ее место, то она может выйти из товарищества. Поэтому, при использовании модели финансирования строительных работ безусловно необходимо проверить экономическое положение строительной фирмы.

 

Вопрос: Семья Ф. решила купить квартиру. Маклер сообщил, что договор нужно заверить у нотариуса. Это сопряжено с дополнительными расходами. Можно ли их избежать?

Ответ: В немецком праве все сделки, касающиеся земельных участков и квартир, должны заверяться нотариусом. Без этого договоры недействительны.

 

Вопрос: Владимир хочет оплатить стоимость квартиры после того, как он будет занесен в земельную книгу. Возможно ли это?

Ответ: Нет. Он становится полноправным собственником после того, как по заключенному договору будет оплачена стоимость квартиры, и он будет занесен в земельную книгу.

 

Вопрос: После того, как семья А. полгода прожила в собственной квартире, им предложили вступить в объединение квартирных собственников. Следует ли им вступать?

Ответ: Конечно. В таком объединении обсуждается любая возникающая проблема и находится ее решение. Тот, кто не является членом объединения, должен учитывать, что принятые им решения могут его не удовлетворять.

 

Вопрос: Евгения пригласили на общее собрание объединения квартирных собственников. Что это такое?

Ответ: На нем обсуждаются важнейшие вопросы деятельности объединения. В том числе: правила общежития, распределение голосов, правила использования общественного имущества и т.п.

 

Вопрос: На общем собрании Иоганн протестует против того, что его голос весит столько же, сколь голос Ивана, имеющего маленькую квартиру. Прав ли Иоганн?

Ответ: Веса отдельных голосов регулируются распорядком объединения. Обычно принимается, что веса голосов зависят от размеров квартир. В других случаях все владельцы квартир имеют равные голоса.

 

Вопрос: В распорядке объединения собственников квартир записано, что семья Феофана не имеет права сдавать квартиру внаем. Законно ли это?

Ответ: Любой собственник может распоряжаться своей собственностью. Упомянутое положение противозаконно.

 

Вопрос: Тимофей любит играть на скрипке и занимается этим день и ночь. Многим соседям это мешает. Они предлагают внести правило, запрещающее игру на музыкальных инструментах. Возможно ли это?

Ответ: Нет. Такое правило противозаконно, так как ущемляет права собственника. Можно внести правило, требующее при музицировании не нарушать покой других жильцов.

 

Вопрос: Семья Винтеров хочет устроить на балконе зимний сад. На что им следует обратить внимание?

Ответ: Прежде всего, нужно подать заявление в объединение квартирных собственников. Для законности их мероприятия требуется согласие всех членов объединения. Если такого согласия не будет, а семейство все же устроит сад, его могут принудить таковой ликвидировать.

 

Вопрос: Каспар является членом объединения квартирных собственников, но уклоняется от выполнения различных обязанностей (напр., уборка снега). В то же время он нарушает покой соседей частыми празднествами. Что может предпринять объединение?

Ответ: Прежде всего, его могут предупредить, что продолжение такого поведения может привести к неприятным для него последствиям. Например, могут нанять уборщицу за его счет. Последней мерой является отчуждение собственности.

 

Вопрос: Объединение квартирных собственников постановило на общем собрании лишить г. Х. его собственности на квартиру. Он не верит, что такое возможно. Прав ли он?

Ответ: Нет. Такое право в исключительных случаях у объединения имеется. Если г. Х. не продаст свою квартиру, объединение может обратиться в суд. По решению суда г. Х. придется квартиру продать.

 

Вопрос: В нашем объединении не было управляющего. Теперь двоим собственникам вменено это в обязанность. Правомерно ли это?

Ответ: К этому никого нельзя принудить. По закону должен быть один управляющий, так как он является персонально ответственным лицом.

 

Вопрос: Наше объединение поручило Соломону быть управляющим. Он не хочет исполнять эту роль безвозмездно. Кроме того, он хочет больше знать о своих обязанностях. Что ему делать?

Ответ: В этой ситуации разумно было бы составить договор с управляющим. В нем будет указана длительность исполнения этой обязанности. По закону она не должна превышать пяти лет. Но по прошествии этого срока договор с таким управляющим можно продлевать. В договоре также указывается размер вознаграждения за работу. Управляющий ведет все дела объединения. Особо должны быть оговорены права управляющего отвечать перед судом относительно третьих лиц. Управляющий должен содержать в порядке общую собственность. При необходимости крупных ремонтов он должен получить согласие собственников. Кроме того, он составляет рабочие планы и ежегодно отчитывается о текущих расходах.

 

Вопрос: В нашем объединении многие считают, что рабочий план и финансовый отчет – одно и то же. Верно ли это?

Ответ: Нет. План составляется на будущее, а отчет – за прошедшее время. Отчет служит проверкой выполнения плана. Любой член объединения может на общем собрании или после него ознакомиться с отчетом. Но управляющий не обязан представлять каждому собственнику копии квитанций.

 

Вопрос: Катарина высказывает подозрение, что управляющий работает плохо и даже прикарманивает часть денег. Что может предпринять объединение?

Ответ: Ему можно выразить недоверие на собрании и даже расторгнуть договор об управлении.

 

Вопрос: Согласно рабочему плану владельцы квартир обязаны ежемесячно платить по 300 марок на страхование. Семейство С. отказывается платить. Что может предпринять объединение?

Ответ: Оно может предъявить семейству иск на оплату. Семейство С. обязано по решению собрания регулярно платить эти деньги. В противном случае может быть  наложен штраф. Последней мерой является отторжение собственности у семейства С.

 

Вопрос: Александр хочет продать свою квартиру. В договоре указано, что продажа возможна лишь с согласия управляющего. Законно ли это?

Ответ: Да. Такое условие ставится во многих объединениях. Смысл этого условия состоит в том, что в объединении должны находиться собственники, которые его устраивают. Управляющий, конечно, не может необоснованно отвергать покупателя. Особенно это исключено по религиозным, расовым и аналогичным мотивам.

 

Покупка дома и участка

 

Вопрос: Я хочу купить дом для семьи. На что мне нужно обратить внимание?

Ответ: В Германии сначала продают землю, а потом уже дом. Необходимо убедиться, что на земельный участок не наложено никаких финансовых обязательств, например, долгов или ипотеки. Важно также, передается ли земля в полную собственность или, возможно, с ограничением. Нужно также проверить, нет ли на участке вредных химических веществ. В любом случае полезно проконсультироваться с адвокатом.

 

Вопрос: Я нашел прекрасный участок для застройки. Как мне узнать, кто его владелец?

Ответ: Для этого нужно обратиться в соответствующее учреждение, где имеются земельные книги. На каждый участок в земельной книге имеются несколько разделов, в которых содержатся сведения о владельцах, ограничениях, долгах и т.п. Доступ к земельной книге открыт для тех, кто может обосновать свой интерес к ней.

 

Вопрос: Г-н Б. продает г-ну П. сдаваемый внаем дом. В нотариально заверенном договоре записано, что П. с 1-го июня должен получать квартплату от жильцов. Запись в земельный кадастр произойдет месяцем позже. Может ли П. потребовать от своих съемщиков переводить ему квартплату?

Ответ: На основании нотариально заверенного договора покупатель имеет право с определенного времени получать квартплату. Продавец и покупатель должны информировать съемщиков о том, что квартплату следует переводить на новый счет. Это юридическое соглашение не зависит от времени внесения в земельный кадастр.

 

Вопрос: Семья Г. покупает сдаваемое внаем жилье. После нотариального утверждения договора новые владельцы хотят отказать нынешним съемщикам на том основании, что хотят сами занять это жилье. Возможно ли это?

Ответ: Семья становится собственником жилья лишь после внесения записи в земельный кадастр. Тогда она может отказать съемщику.

 

Вопрос: Роман продает Светлане квартиру. Так как из продажной цены вычитается оплата нотариуса и 2% поземельного налога государству, партнеры хотят внести в договор лишь 50% продажной цены. Нотариус документирует это неизвестное ему положение. Действителен ли такой договор?

Ответ: Нет. Этот договор недействителен, так как налицо обман. В случае ссоры партнеров станет очевидным, что договор недействителен. Кроме того, партнеры нарушают налоговое законодательство и должны это иметь в виду.

 

Вопрос: Михаил продал свой дом семейству Ларисы, которое собирается выехать из города. В нотариально заверенном договоре записано, что стоимость дома должна быть оплачена в пределах четырех недель, и что Михаил согласен с изменением записи в земельном кадастре. Как может Михаил обеспечить гарантию того, что действительно получит деньги?

Ответ: Для того чтобы семья Ларисы стала владельцем дома, необходимо согласие Михаила на изменение записи в земельном кадастре. Это согласие называется Auffassungserklärung. Михаил должен отдать этот документ лишь после того, как нотариус в качестве доверенного лица получит всю сумму за дом и сообщит об этом Михаилу.

 

Вопрос: Николай хочет купить дом. Как ему убедиться, что дом свободен от долгов?

Ответ: Нужно заглянуть в земельную книгу. В ее третьем разделе записаны все долги на участок и дом. Если никаких записей нет, то нет и долгов.

 

Вопрос: Как Надежде избежать при покупке дома того, чтобы продавец его сразу  не заложил?

Ответ: Нужно внести в земельную книгу так называемое замечание о передаче собственности. Тогда все последующие записи, касающиеся передачи собственности, в том числе долги, становятся недействительными.

 

Вопрос: Данила сделал запись в земельной книге. При этом он узнал, что тем временем неизвестный ему банк внес значительный долг в земельную книгу. Что ему делать?

Ответ: Право покупателя было защищено внесением в земельную книгу замечания о передаче собственности. Покупатель может потребовать от банка исправления записи в книге. Он может заставить банк сделать это по закону и дать соответствующее разъяснение земельному ведомству.

 

Вопрос: Супруги Семеновы хотят купить дом. Стоит ли эту покупку оформлять как совместную?

Ответ: Это рекомендуется делать в большинстве случаев. В таком случае они владеют собственностью поровну. Это важно в случае последующего развода или смерти одного из супругов. Такая запись в земельную книгу гарантирует также право наследства для каждого из партнеров. Аналогичное правило справедливо также для неженатых партнеров.

 

Вопрос: Покупатель с продавцом разошлись во мнении, кто должен платить нотариусу. Имеется ли на этот счет общее правило?

Ответ: Нет. В большинстве случаев расходы делятся пополам, но возможны и другие варианты.

 

Вопрос: Договор купли-продажи заключен и деньги переведены нотариусу. Неожиданно продавец отказывается делать запись в земельную книгу. Что может сделать покупатель?

Ответ: Он может принудить продавца это сделать. Если покупатель докажет суду, что он выполнил все положения договора, он может заставить продавца выполнить свои обязательства.

 

Вопрос: Иванов хочет обзавестись домом, но денег для покупки участка и постройки дома не хватает. Какие есть у него возможности для осуществления своего желания?

Ответ: Ему следует подыскать участок земли с наследуемым правом строительства (Erbbaurecht). Это право гарантирует, что арендатор может проводить на этом (чужом) участке строительные работы в течение определенного интервала времени. Ему не нужно покупать участок земли, он лишь платит определенное время очень низкий процент (Erbbauzins).

 

Вопрос: Лидия считает, что бессмысленно строить дом на участке, который ей не принадлежит. Права ли она?

Ответ: Наследуемое право строительства предоставляется на 99 лет. Все это время арендатор может использовать этот участок земли как собственник. Кроме того, дом, возведенный на этом участке, должен быть оценен по истечении права на строительство. Согласно этой оценке бывший арендатор получает возмещение за вложенные им деньги.

 

Вопрос: Оскар хочет приобрести участок для постройки дома. Так как собственных средств у него недостаточно, он вынужден взять ссуду в банке. Какие гарантии он может предложить банку?

Ответ: За свою ссуду банк получает залог в виде участка. Эта гарантия надежнее, если на участке уже строятся. Этот залог, земельный долг, или ипотеку, банк может внести в кадастр. В нынешней практике чаще выбирается земельный долг, поскольку его легче передавать.

 

Понятия из области финансов

Следует различать номинальные проценты (Zinsen) и эффективные проценты. При кредитах всегда требуют некоторую сумму за подготовку, обработку документов и часто сверх того компенсацию за ущерб (Damnum) или аванс (Disagio). При этом номинальный процент становится выше или ниже, но главное, - насколько высок эффективный процент. Следует иметь в виду, что кроме обязанности платить проценты, возникает повинность платить проценты погашения (Tilgung).

Идея "Bausparvertrag" состоит в том, чтобы значительное число членов строительной сберкассы (Bausparkasse)  через длительное время накопления привести к твердому проценту. По истечении установленного времени накопления или по достижении суммы накопления согласно договору следует выплата. Это значит, что клиент сберкассы имеет право на ссуду под выгодный процент. Следует также учесть, что государство до определенных границ дохода поддерживает накопления на строительство.

 

Строится дом

 

Вопрос: Семья Кирш после долгих поисков приобрела участок, на котором хочет строить дом. Что им следует принять во внимание?

Ответ: В Германии имеется много строительных норм и правил. Федеральный закон о строительстве дает лишь примерные рамки для строительного плана. Он уточняется и дополняется многими практическими правилами в каждой Земле. На основе закона местные общины устанавливают свои предписания для строительства. В любом случае следует привлечь к работе архитектора.

 

Вопрос: Циммерман хочет надстроить свой дом. Требуется ли для этого официальное разрешение?

Ответ: Да. Не считая мелкого строительства, например, сарая, для всякой постройки, а также для всякого большого строительного изменения предписано ходатайство о строительстве.

 

Вопрос: Супруги Лосевы нашли участок для строительства и просят архитектора дать предложения, как будет выглядеть их дом. Нужно ли при этом заключать с архитектором договор?

Ответ: Да. По крайней мере, устно договор должен заключаться. Это значит, что за свою работу архитектор может требовать оплаты.

 

Вопрос: Линда не уверена, следует ли заключать с архитектором письменный  или устный контракт. Что лучше?

Ответ: Контракты с архитекторами лучше заключать в письменной форме. Там будет четко оговорено, что именно ожидается от архитектора. Существуют стандартные контракты, которые, по желанию, можно изменить или расширить. Во время строительства могут возникать различные проблемы, такие, как изменения в планировке, опоздания и т.п. Поэтому в контракте желательно точно описать обязанности архитектора и, возможно, размер гонорара. Также должно быть твердо оговорено, кто будет заключать контракты с рабочими и следить за строительством.

 

Вопрос: Может ли нанятый архитектор устанавливать свой гонорар «от фонаря»?

Ответ: Нет. Существует закон о гонораре для архитекторов и инженеров (HOAI).

 

Гонорар архитектора

Закон о гонораре для архитекторов и инженеров дифференцирует в мелочах задания архитекторам и инженерам. Согласно этим предписаниям устанавливается оплата проекта в целом. Гонорар делится следующим образом:

Осмотр участка  -  3%, предпланировка  -  7%, план  -  11%, согласованный план  -  6%, исполнительный план  -  25%, подготовка к сдаче  -  10%, содействие в сдаче  -  4%, контроль строительных работ  -  31%, документация  -  3%.

 

Вопрос: Мюллеры хотят строить. Когда им нанять архитектора?

Ответ: Архитектор должен быть нанят тогда, когда решение о строительстве окончательно принято. Он должен получить информацию о  финансировании проекта. Архитектор обязан информировать нанимателей обо всех изменениях в строительном плане и их влиянии на финансовую сторону проекта.

 

Вопрос: Григорий работает в строительной отрасли. Обязан ли он использовать архитектора от начала до конца строительства?

Ответ: Нет. Контракт может быть заключен для выполнения некоторых видов работ. Например, архитектора можно использовать только для планирования, найма рабочих или наблюдения за строительством.

 

Вопрос: Обязан ли каждый архитектор следовать предписаниям закона о гонораре для архитекторов и инженеров?

Ответ: Соблюдение закона дает уверенность в том, что определенный минимум будет оплачен. Этот закон содержит минимальный набор услуг. Он определяет, сколько процентов от общего гонорара приходится на отдельные услуги. Архитектор может сам устанавливать цены за услуги, выходящие за рамки минимума.

 

Вопрос: От Фаины требуют выплаты 10% гонорара сразу после заключения контракта. Законно ли это?

Ответ: Все зависит от контракта. Если порядок выплаты в контракте не установлен, то архитектор волен требовать оплату так, как ему удобно. Однако выплаты должны производиться после выполнения определенной услуги.

 

Вопрос: Наум разошелся во мнениях со своим архитектором. Может ли он прервать с ним контракт?

Ответ: Да. Разрыв контракта возможен в любое время по важной причине. Если архитектор виновен в увольнении, он должен получить гонорар за произведенные работы. Если же он не виновен в увольнении, он имеет право на возмещение ущерба. Оно может включать весь гонорар за вычетом сэкономленных расходов.

 

Вопрос: Во время спора на строительном участке архитектор намекнул мне, что может расторгнуть договор. Позволено ли это ему вообще?

Ответ: Архитектор может расторгнуть договор проектирования лишь при определенных условиях, а именно, когда может доказать, что заказчик отказывается от необходимого сотрудничества. В договоре с архитектором должны быть четко сформулированы вопросы, касающиеся расторжения договора и возможной выплаты неустойки.

 

Задачи архитектора

В правилах начисления гонорара архитекторам и инженерам описаны следующие основные результаты работы, которые каждый заказчик может ожидать от своего архитектора: хорошая профессиональная консультация и подробное разъяснение постановки задачи; последовательное проектирование, т.е. подготовка плана и проекта. Сюда входит: общая концепция плана; переговоры с административными лицами и другими участниками планирования, например, инженерами по сантехнике и электротехнике; разработка концепции плана согласно заданию, а также представление чертежей и рисунков общего проекта; подготовка документации плана для административных лиц и чиновников, дающих права на строительство; разработка детальных планов с необходимыми указаниями для исполнения; представление списка материалов, перечня и описания необходимых работ; распределение отдельных строительных мероприятий: выбор предложений, проверка и содействие при распределении заданий; контроль выполнения строительных и технических норм и правил; надзор за продвижением строительства и качеством строений.

 

Вопрос: Фирма хочет возвести большой индустриальный объект. Она заинтересована в том, чтобы архитектор мог удовлетворить возможные претензии на компенсацию ущерба. Как должна поступить фирма?

Ответ: Заказчик может справиться у своего архитектора об его обязательной профессиональной страховке. Если архитектор надлежаще застрахован, то удовлетворение претензий не вызывает проблем.

 

Вопрос: У Семена создалось впечатление, что оплата строителей его дома слишком высока. Отвечает ли за это его архитектор?

Ответ: Да. Каждый архитектор гарантирует своему заказчику возмещение ущерба, если превышены расходы на строительство из-за ошибочной раздачи заказов или ошибочных расчетов. Это ведет к уменьшению гонорара архитектора. Архитектор также несет ответственность, если он недостаточно надзирал за строительством и просмотрел дефекты. Он должен потребовать их немедленного устранения. Если дефекты обусловлены ошибками в проектировании, то архитектор отвечает и за это.

 

Вопрос: Вселившись в новый дом, Рита сразу установила, что отопление недостаточно эффективно. Что ей делать?

Ответ: За верный расчет отопления отвечает архитектор. Если архитектор привлек инженера, то он может предъявить требования к нему. Рита может обращаться к архитектору, если причиной является ошибка проектирования. В случае технических дефектов ей следует обращаться к фирме, поставляющей отопительные устройства.

 

Вопрос: Светлана хочет иметь дело только с архитектором. Должна ли она иметь договор со строителями?

Ответ: Если Светлана не приобрела готовый «под ключ» дом, то она имеет договоры со строителями. Такие договоры для заказчиков заключает от их имени архитектор, либо сам заказчик. Строительный договор является договором о подряде и регулируется Гражданским сводом законов (BGB). Наряду с этим имеется еще Порядок оглашения с непосредственно следующей передачей результатов строительства (VOB).

 

Вопрос: Что отличает договор о подряде согласно BGB от договора согласно VOB?

Ответ: Порядок объявления сдачи по результатам строительства должен быть четко согласован между договаривающимися сторонами, Законодатели, создававшие VOB, стремились к тому, чтобы достичь справедливого равновесия между интересами заказчика и строителей. BGB предусматривает только общие правила о подряде. При этом безразлично, идет ли речь о строителстве дома или, например, мебели. Свод же VOB создан только для строительного права. Большие различия между этими документами  существуют при установке сроков. Гражданский свод более великодушен. Поэтому при установке сроков для гарантии принимают скорее условия BGB.

 

Вопрос: Каспар заключил договор с кровельщиком о новом покрытии крыши. Кровельщик потребовал аванс. Причитается ли ему аванс?

Ответ: Это зависит от договора. В определенном объеме аванс может быть потребован. Чаще всего деньги выплачивают по мере продвижения работ, и предоставляется определенная сумма для закупки материалов.

 

Вопрос: Строитель не появляется на моей стройке, хотя один платеж он уже получил. Что я могу сделать?

Ответ: От строителя нужно потребовать, чтобы до определенного срока он снова приступил к работе. Ему можно пригрозить, что в противном случае подряд будет передан другому строителю, а он должен будет заплатить компенсацию за ущерб, который может заключаться в затяжке сроков строительства и в завышении цен, которые могут потребовать другие строители.

 

Вопрос: Семья Ивана все строительные задания отдала фирме РиК, которая наняла различных субподрядчиков. Дом уже возведен, и фирма требует выплаты последнего платежа. Должен ли Иван платить?

Ответ: Семья должна сначала вместе с архитектором тщательно осмотреть строение. Дом считается принятым, как только в него вселятся. При осмотре нужно попытаться установить все дефекты, которые должна устранить фирма. До этого момента семья может придержать последний платеж.

 

Вопрос: Мы построили вместе с семьей Штирлица двухсемейный дом. После вселения мы установили, что все звуки проникают сквозь стены. Что мы можем предпринять?

Ответ: Владельцы дома могут обратиться к архитектору или строительному предпринимателю, если звукоизоляция стен действительно не соответствует строительной технике.

 

Вопрос: Фирма, строившая наш дом, при незаконченной его отделке наняла субподрядчика. После вселения выяснилось, что нужно устранить некоторые дефекты. Фирма ссылается на субподрядчика. Это законно?

Ответ: Да. Согласно договору владелец может быть направлен к субподрядчику. Если владелец не добивается ни устранения недоделок, ни возмещения ущерба, то он может обратиться к фирме.

 

Вопрос: Семья Швейка проживает полтора года в своей новой квартире. Во время сильного дождя вода устремляется через балкон в жилую комнату. Имеет ли семья еще право на устранение недостатка?

Ответ:  В договоре устанавливается гарантийный срок претензий по результатам строительства. В своде BGB этот срок равен 5 годам после принятия строительства. В своде VOB этот срок равен 2 годам. В любом случае семья имеет право на претензии об устранении ущерба. Владелец может, однако, договориться о сроках со своим строителем.

 

Вопрос: Через 7 лет у семьи Коля начал наклоняться балкон. Документально подтверждено, что при возведении дома была использована недоброкачественная сталь. Все строение неполноценно. Что может сделать семья?

Ответ: В данном случае речь идет о злоумышленном умолчании, обмане. Поэтому и через 7 лет семья имеет право на возмещение ущерба виновным. Ее претензии теряют силу только через 30 лет.

 

Вопрос: Регина заключила с архитектором по интерьеру договор об устройстве ее квартиры. После вселения она обнаружила, что обещания архитектора не выполнены. Что может предпринять Регина?

Ответ: Это зависит от заключенного между ними договора. Чем подробнее договор, тем больше она имеет возможностей. Если же она дала архитектору большую самостоятельность, то на претензии к нему она не имеет права.

 

Вопрос: Норберт медлит со строительством дома, так как боится непредвиденного подорожания. Что он может против этого предпринять?

Ответ: Он может в договоре указать определенное возмещение убытков, например. внести в него цены по позициям, общие цены или жесткую повременную оплату. В этом случае предприниматель должен будет ограничить свои затраты указанной стоимостью. Чаще, однако, в договоре придерживаются небольшого отклонения. Насколько оно может быть велико, регулируется законом об общих условиях бизнеса. Удорожание в течение первых 4-х месяцев запрещено. Предприниматель должен детально обосновать удорожание строительства. Ему вменяется в вину также ошибочная калькуляция. К существенному удорожанию может привести отклонение от плана или задержка строительства.

 

Вопрос: Какую ответственность я несу за строителей, работающих на моей стройке?

Ответ: Если строители – рабочие предпринимателя, то главную ответственность несет он, так как он обеспечивает страхование стройки. При травмах строителей во время работы следует проверить, выполняли ли они все требования техники безопасности. Владелец отвечает перед строителями в том случае, если он сам предпримет изменения на стройке.

 

Вопрос: Маляр во время работы разбил ценную вазу. Могу ли я вычесть компенсацию из его зарплаты?

Ответ: Можете, если вы не виноваты в уничтожении вазы.

 

На что нужно обратить внимание при строительстве с помощью главного подрядчика

Прежде чем нанимать главного подрядчика, нужно выяснить следующее:

Подрядчик должен быть занесен в ремесленный реестр, а его общество также должно быть зарегистрировано. Нужно выяснить его платежеспособность через инкассобюро. Можно потребовать рекомендации. Полезно посещение конторы подрядчика. Нужно узнать, как долго он работает в строительстве.

Имеет смысл справиться об его профессиональной страховке. Следует потребовать копии всех необходимых строительных разрешений. Гарантии на материалы и гарантийные претензии на результаты работы должны быть четко сформулированы. Нужно договориться, что все без исключения изменения плана будут обсуждаться. Следует договориться о твердом сроке готовности и о штрафных санкциях по договору.

Вопрос: Для обустройства нашего сада мы наняли садовника. Он так обрезал деревья, что почти уничтожил их. Можем ли мы потребовать возмещения ущерба?

Ответ: Каждый мастеровой должен представить результаты своей работы по все правилам своего искусства. Если он нарушил эти правила, его зарплата может быть уменьшена. Нужно указать работнику дефекты и потребовать их устранить в определенный срок. Если он это не выполняет или дефект, как в данном случае, неустраним, нужно уменьшить его зарплату или нанять другого работника для устранения дефекта. В этом случае бракодел должен взять на себя затраты по новому договору. Кроме того, его можно привлечь к компенсации ущерба. Пострадавший может выбрать одну из указанных возможностей.

 

Права соседей

 

Вопрос: Мои соседи иногда слушают до раннего утра такую громкую музыку, что мой ночной покой полностью нарушен. Что я могу против них предпринять?

Ответ: Сначала следовало бы спросить соседей, не могут ли они вести себя потише. Если разговор невозможен, то имеются различные возможности. Съемщик квартиры получает от хозяина предупреждение. Если вы сами – съемщики, то можно притязать на уменьшение квартплаты или подать жалобу на нарушителей. Кроме того, действует не только порядок общежития в доме, но и местные полицейские законы, предписывающие соблюдение тишины во время отдыха.

 

Вопрос: Дерево моих соседей так разрослось, что его ветви свисают через конек моей крыши. Могу ли я обрезать сучья на границе моего участка?

Ответ: Нужно предложить владельцу дерева обрезать ветви и установить срок. После этого можно обрезать сучья и ветви, если они ухудшают использование участка.

 

Вопрос: Рихард приобрел дом на склоне, чтобы иметь открытый вид. Через несколько лет находящийся ниже участок был так обустроен, что вид оказался закрыт. Что может сделать Рихард?

Ответ: Важно, было ли при новом строительстве соблюдено строительное право, в котором есть предписание, предусматривающее защиту соседей. Если владелец участка ходатайствует о строительстве, и план утверждается, то предписания соблюдены. В данном случае Рихард может заявить протест против строительного договора. Если же строительный договор соответствует законным предписаниям, то протест не будет принят.

 

Вопрос: Мой сосед раньше ухаживал за своим большим огородом, но сейчас он настолько зарос сорняками, что я опасаюсь, что мой чувствительный газон будет засорен их семенами. Что я могу сделать?

Ответ: Раньше можно было на основании Гражданского свода законов принудить соседей что-то предпринимать против разлета семян сорняков. Со временем положение изменилось, и были признаны природные парки. При этом право на защитные претензии оказалось утраченным.

 

Вопрос: Осенью листва с деревьев соседнего участка залетает на наш. Что мы можем сделать?

Ответ: Это зависит от того, насколько сильный ущерб наносится вашему участку. При существенном ущербе соседи могут быть привлечены разделить расходы по уборке участка.

 

Вопрос: Деревья в соседском саду настолько выросли, что затенили всю мою террасу. Как мне добиться, чтобы деревья были обрезаны?

Ответ: Такие проблемы возникают часто, когда не выдерживаются граничные расстояния. Каждая федеральная Земля имеет свои предписания для граничных расстояний. В любом случае соседи могут быть принуждены настолько обрезать свои деревья, чтобы ваша терраса снова получила солнце.

 

Вопрос: Мой сосед отремонтировал свой подъезд к гаражу. Теперь во время дождя вся вода бежит через мой участок. Разговоры с соседом ни к чему не привели. Что я могу сделать?

Ответ: Сосед должен позаботиться о дренаже для отвода воды. Если вода нанесла ущерб вашему участку, сосед должен его возместить.

 

Вопрос: Семья С. террасировала свой пологий земельный участок. После одного дождя террасы на границе участка сползли. Может ли сосед семьи С. принудить ее укрепить свои террасы?

Ответ: Никакие изменения на земельном участке не должны оказывать негативное воздействие на соседний участок. В данном случае террасы должны быть так укреплены, чтобы они не сползали на соседний участок. Если уже нанесен ущерб, сосед может предъявить претензии.

 

Вопрос: Семья П. узнала, что сосед хочет сделать пристройку к своему дому, которая буде непосредственно примыкать к границе их участка. Могут ли они что-нибудь предпринять?

Ответ: В случае разрешения на строительство семья П. имеет право на то, чтобы ее выслушали. Если их не послушают, можно попытаться аннулировать разрешение. Существует местный земельный порядок строительства, предполагающий определенные расстояния до строений. В данном случае этот порядок, вероятно, нарушен.

 

Вопрос: Семья К. приобрела крестьянский двор в деревне. В непосредственном соседстве крестьянин разводит свиней. При западном ветре семья страдает от вони. Может ли она принудить соседа что-нибудь против этого предпринять?

Ответ: В данном случае речь идет о типичном местном выбросе запахов. Поскольку сосед давно разводит свиней, и это происходит в сельской местности, в данный момент ничего предпринять нельзя. Во всяком случае, полезна консультация с адвокатом.

 

Вопрос: При покупке участка семья З. не приняла во внимание, что в непосредственной близости стоит церковь. Теперь им мешает постоянный звон колоколов. Можно ли что-нибудь сделать?

Ответ: Нет. Много раз суды решали, что жители должны сносить звон колоколов. Это типичный для Европы способ приглашения на молитву.

 

Вопрос: Семья О. приобрела участок для строительства. Теперь оказалось, что владелец соседнего участка регулярно ездит на машине через их участок. Может ли семья О. воспрепятствовать этому?

Ответ: Нужно проверить, есть ли у соседа другая возможность достичь своего участка. Если такая возможность имеется, семья может отказать соседу в проезде. Если такой возможности нет, то участок семьи О. несколько теряет ценность, и она может потребовать компенсацию за проезд.

 

Права и обязанности домовладельцев

 

Вопрос: Я – домовладелец. Нужно ли мне разрешение для сдачи в наем свободной площади в моем доме?

Ответ: Нет. Если площади, подлежащие сдаче в наем, соответствуют строительным нормам и пригодны для проживания в них людей, никто не может запретить сдачу их внаем.

 

Вопрос: Лео владеет домом на две семьи. Его квартиранты съехали, и он хочет освободившуюся квартиру сдать внаем как бюро. За это он получит более выгодную арендную плату. Может ли он осуществить свое намерение?

Ответ: Лео планирует изменение использования своих площадей. Для этого ему требуется строительное разрешение. Во многих больших городах имеется так называемое «Постановление о других целях». Оно гласит, что жилая площадь принципиально не может быть превращена в бюро. Домовладелец сам не может решать о превращении использовавшейся ранее как квартира площади в бюро. Кроме того, при изменении цели использования возникает также вопрос о полезной площади для установки мебели, оборудования и т.п. В служебном помещении должно быть больше такой площади, чем в жилом.

 

Вопрос: Анжелика сердится из-за вечно заснеженных зимой тротуаров, дорожек, которые не убираются. К кому ей обратиться?

Ответ: Все зависит от общины, в которой живет Анжелика. В больших городах о тротуарах заботятся городские службы. В других местах считается, что об этом должен заботиться владелец дома. Он может поручить эту обязанность своим жильцам.

 

Вопрос: Вальдемар упал на заснеженном тротуаре и сильно ушибся. Кто ответит за ущерб?

Ответ: Пешеход имеет право на возмещение ущерба от владельца дома или от съемщика. Владелец дома может ожидать также штрафа от общины.

 

Вопрос: Община сообщила, что собирается обновить дорогу и проложить тротуары. Кто за это будет платить?

Ответ: Если дорога прокладывается заново, то так называемые расходы по освоению ложатся на соответствующих домовладельцев. К этим расходам относятся не только расходы по прокладке дороги и тротуаров, но и расходы на канализацию, разбивку газонов, устройство детских площадок.

 

Вопрос: Когда семья Винеров покупала дом, во всем микрорайоне были только односемейные дома. Теперь собираются строить напротив супермаркет. Можно ли этому воспротивиться?

Ответ: Строительные мероприятия могут проводиться только в рамках строительных планов. В них должны приниматься во внимание как общественные, так и строительные интересы. В данном случае это значит, что в чисто жилом районе никакие супермаркеты не могут быть возведены. Поскольку речь идет о противозаконном намерении, этому можно воспрепятствовать.

 

Вопрос: Правление нашей общины планирует перестроить старое здание школы в общежитие для переселенцев. Я опасаюсь, что при этом мой участок потеряет в стоимости. Могу ли я что-нибудь предпринять против этих планов?

 Ответ: Община имеет право на перестройку школы, так как здание школы по назначению не используется.

 

Вопрос: Община намеревается около моего дома построить теннисный корт. Я опасаюсь шума. Могу ли я выступить против этого намерения?

Ответ: Все зависит от плана застройки. Если там до сих пор никаких спортивных сооружений не планировалось, можно потребовать от общины новый план. Шум неблагоприятно отражается не только на качестве жизни, но и на стоимости земельных участков. Поэтому общину можно принудить в судебном порядке возвести это спортивное сооружение в другом месте.

 

Вопрос: Многие поколения семьи В. жили на собственном участке. Теперь федеральная земля планирует построить автобан, который будет пересекать их участок. Как может семья от этого защититься?

Ответ: Если автобан действительно необходим, то речь может идти лишь о размере компенсации за участок. Если семья не хочет его ни в коем случае продать, то ей придется примириться с мыслью, что он будет отчужден. Речь идет о сопоставлении общественных и частных интересов. В данном случае общественные интересы превалируют.

 

Вопрос: Христофор не в состоянии выплачивать свои долги, и кредиторы уже описали его участок. Может ли он потерять свой дом?

Ответ: Дом может быть принудительно продан с аукциона, и после передачи его новому владельцу дом придется освободить. Кроме частных кредиторов принудительную продажу с аукциона могут проводить также государственные заимодавцы, например, финансовое управление.

 

Вопрос: Дом Ольги был принудительно продан с аукциона. Должна ли она освободить его немедленно?

 Ответ: Нет. Существуют узаконенные сроки освобождения помещений. По истечении такого срока освобождение производится принудительно.

 

Маклерское право

 

Вопрос: Я ищу дом. Должен ли я подключать для его поиска маклера?

Ответ: Маклер (посредник) по недвижимости профессионально посредничает при заключении договоров на продажу участков земли, квартир, домов, а также устанавливает связи между покупателем и продавцом. Он также посредничает между сдающими жилплощадь внаем и съемщиками. Основой для этого является закон о сдаче внаем жилплощади. Обычно к услугам маклера прибегают в случае, когда сдатчик или съемщик недостаточно хорошо ориентируется на рынке жилья или в целях экономии времени. Однако приглашать маклера не обязательно.

 

Вопрос: Галина поручила маклеру подыскать ей квартиру. Что входит в его обязанности?

Ответ: Маклер должен найти то, что поручено ему заказчиком. При продаже он должен найти покупателя, который хочет и в состоянии сделать покупку. Обычно маклер консультирует своего заказчика, показывает ему участок, дом или квартиру. Он подготавливает оформление договора. Если речь идет о найме квартиры, то часто маклер уже имеет составленный заранее договор, который и предлагается съемщику на подпись. Если дело идет о продаже участка земли, то маклер организует оформление договора у нотариуса.

 

Вопрос: Я слышала, что при купле-продаже участков маклер получает комиссионные, как от продавца, так и от покупателя. Верно ли это?

Ответ: Это зависит от договора. Помимо правила, предусматривающего, что маклер получает вознаграждение от обеих сторон в размере определенного процента от продажной цены, существует также вариант, при котором маклерское вознаграждение оплачивает только покупатель.

 

Вопрос: Михаил сказал своему соседу, что хочет сдать квартиру в своем доме. Сосед хочет ему помочь в этом. Если соседу удастся осуществить посредничество, будет ли он иметь право на вознаграждение?

Ответ: Нет. Право на вознаграждение имеют только профессиональные маклеры, официально зарегистрированные в качестве таковых.

 

Вопрос: Я просила маклера найти мне квартиру. Должна ли я письменно оформить нашу договоренность?

Ответ: Нет, достаточно устного поручения. Маклер получает вознаграждение только в случае, если при его посредничестве заключен договор о найме.

 

Вопрос: Карл звонит по газетному объявлению маклеру, и тот сообщает ему адрес сдающейся квартиры, не называя при этом размера своего вознаграждения. Должен ли Карл после заключения договора о найме выплачивать маклеру комиссионные?

Ответ: Давая адрес без предварительной договоренности о вознаграждении, маклер действует на свой страх и риск. В аналогичных случаях некоторые суды постановили, что маклер не имеет права требовать комиссионные.

 

Вопрос: Маклер является одновременно управляющим жилищным товариществом (и таким образом, имеет в своем распоряжении большое количество квартир) и владельцем недвижимости. Может ли он в этом случае получать комиссионные?

Ответ: Нет, в данном случае такого права он не имеет.

 

Вопрос: Семья Р. приходит в маклерскую контору с намерением подписать договор о найме квартиры. Помимо этого ей предлагают подписать договор о покупке за указанную значительную сумму встроенной кухни и некоторой мебели, имеющейся в квартире. Что может сделать семья в этом случае?

Ответ: Семья должна подписать только договор о найме квартиры. Связь этого договора с другими, предлагаемыми ей, недопустима. Если семья уже заплатила за мебель, то она имеет право потребовать эти деньги обратно. Следует четко различать «отступные» и «комиссионные». Отступные могут быть фактически заложены в завышенные цены на бывшую в употреблении мебель или иные предметы домашнего хозяйства.

 

Вопрос: Семья Т. сняла квартиру за 800 марок без стоимости отопления. Вскоре после въезда в квартиру семья получила счет, по которому следовало заплатить маклерские комиссионные в размере четырехмесячной квартплаты, включая налог на добавленную стоимость. Должна ли семья оплатить этот счет?

Ответ: Законом установлено, что маклерские комиссионные не должны превышать двухмесячной квартплаты (без отопления), включая налог на добавленную стоимость. В данном случае маклер действует незаконно, и семья Т. не должна оплачивать счет.

 

Вопрос: После въезда Бориса в квартиру он узнал, что маклер, чьими услугами он пользовался, является мужем владелицы квартиры. Может ли Борис потребовать возврата маклерского вознаграждения?

Ответ: Маклерское вознаграждение может быть затребовано обратно только в том случае, если доказано деловое сотрудничество между супругами. Например, если одному из супругов принадлежит маклерская контора, а другому – фирма по управлению квартирами, и оба работают в одних и тех же помещениях.


Kommentare
[-]

Kommentare werden nicht hinzugefügt

Ihre Daten: *  
Name:

Kommentar: *  
Dateien anhängen  
 


Bewertungen
[-]
Gruppe 1 Hinzufügen

Meta-Information
[-]
Datum: 04.08.2011
Hinzugefügt: ava  oxana.sher
Aufrufe: 1023

zagluwka
advanced
Absenden
Zur Startseite
Beta