Договор на строительство собственного дома в Германии

Статьи и рассылки / Themen / Immobilien
Information
[-]
Договор на строительство собственного дома в Германии  

Большинство жителей страны по-прежнему мечтает о собственном доме. И это не удивительно. Ведь доля собственного жилья в Германии меньше 50%, что является одним из самых низких показателей в Европейском Союзе.

 

Поэтому десятки тысяч семей решаются каждый год на приключение со строительством собственного дома. Они инвестируют в него свой капитал и залезают в долги на десятки лет. В то же время многие мечтающие о собственном жилье сегодня больше не планируют с архитектором свой дом, а покупают готовый к заселению дом. 

Семья А. из тех жителей страны, кто строит для себя дом. Для этого семья А. выдала заказ строительной фирме, которая должна им сдать дом под ключ. Жена в положении, она ожидает третьего ребенка. Поэтому прежде чем родится ребенок, семья хотела бы переехать в свой дом. Но вот незадача: строительная фирма объявила о своем банкротстве. И сейчас недавний заказчик строительных работ вынужден констатировать, что он плохо застраховался на этот случай.

Перед выдачей заказа на строительство семья А. обратилась за консультацией  в местное отделение союза защиты заказчиков строительных работ (Bauherren-Schutzbund). Тогда строительный эксперт посоветовал им при заключении строительного договора подкрепить его поручительством на случай неисполнения заказа  (Vertragsausfallbürgschaft). Тем самым заказчик обретает уверенность, что договор будет выполнен в любом случае, даже если фирма обанкротится. Ведь страхование перенимет на себя дальнейшие процедуры по осуществлению строительства, поручит его другим фирмам и рассчитается с ними. Это хорошее дело, но, конечно, стоит денег. Ах, если бы у семьи А. были лишние деньги! Тогда бы она не побоялась дополнительных инвестиций.       

Кроме того, если бы семья А. проверила договор перед его подписанием, тогда бы она сейчас оказалась в лучшем положении. Такую проверку с помощью экспертов настоятельно рекомендуют многие защитники прав потребителей, но, тем не менее, многие заказчики строительных работ этого не делают. А ведь строительный подрядчик почти всегда остается в выигрыше, т.к. он в тонкостях знает такие договора. Именно поэтому нередко строительство дома приводит многих заказчиков к экстремальной ситуации. «Плохо, что люди подписывают все прямо. Я называю это «нервной лихорадкой желания», - говорит адвокат Петер Мауэль (Peter Mauel), председатель союза защиты заказчиков строительных работ. «Решились на строительство дома и очень хотят его иметь. При этом как бы теряют часть своего разума и отдаются во власть нервоза желания. Поэтому подписывают и верят всему, что им говорит строительный подрядчик».  

Проверка строительного договора в союзе защиты заказчиков строительства стоит недорого, в пределах 500 евро. Подобную услугу предлагают и другие организации, например, союз частных заказчиков - VPB, союз «Жить в собственном доме», союз технического контроля – TÜV и некоторые отделения общества защиты прав потребителей (Verbraucherzentralen). Договор можно также показать архитектору. Кроме того, в Verbraucherzentralen имеются типовые образцы строительного договора. Петер Мауэль, конечно, не очень на них рассчитывает, т.к. в типовом договоре не могут быть учтены многочисленные возможности оформления реального договора на строительство дома. Кроме того, всегда существует риск, что неопытный заказчик полагает, что при использовании типового договора с ним ничего не может случиться.  

Союз защиты заказчиков изучает строительные договора  и выявляет при этом серьезные недостатки. При этом практика такой проверки показывает, что в 100 процентах случаев ни один из договоров не удовлетворяет  требованиям. Например, многие заказчики  уверены, что согласно договору готовый к заселению дом действительно является таковым. «Но на практике это далеко не так», - разъясняет адвокат, - да и согласно содержанию договора это не следует». Даже само понятие «готовый под ключ» не предусматривает такие вспомогательные сооружения, как водоотвод, ограду и т.п. Да что там говорить, нередко «готовые под ключ» дома продаются даже без подсоединения к внешним коммуникациям. Во многих договорах отсутствует точное описание услуг. Это происходит уже в ходе осуществления строительства. Платит ли за это отдельно заказчик? А взять, например, земляные работы. Если в договоре стоит, что они выполняются сторонней фирмой, то заказчик должен сам позаботиться о экскаваторе или платить строительной фирме за это отдельно. Если подвал совершенно неожиданно требуется дополнительно утрамбовать, и на этот случай в договоре ничего не сказано, то заказчик должен снова платить отдельно. В каждом втором договоре отсутствуют указания об уплотнении кровли, что также ведет к дополнительным расходам. Или взять, к примеру, размер земельного участка. К сожалению, в некоторых договорах это даже не урегулировано.      

Во многих договорах имеются формулировки, по которым сроки исполнения совершенно неопределенные. По словам Петера Мауэля речь идет о таких формулировках, как, например, замедление строительства из-за поставок материалов. Это нельзя так оставлять, нужно требовать точные сроки, когда должен быть достигнуть фиксированный результат. Иначе впоследствии придется платить за проживание в гостинице, т.к. дом не был своевременно готов.  К счастью семью А. еще не выселили из их квартиры. Но теперь они платят вдвойне: квартплату и долю кредита за дом. А когда их стройка, наконец, завершится, никто не может им в данный момент сказать. 

 

Так что же должно содержаться в строительном договоре?

 

В этом договоре должны быть урегулированы многие вещи, даже кажущиеся на первый взгляд   неважными, как, например, механизмы и приборы для ведения строительства, возможности складирования материалов, подъезд и место размещения строительного крана, площадка для вынутой под фундамент земли, вывоз строительного мусора, подвод электроэнергии и воды для работы механизмов и нужд строителей, установка кабины с туалетом. Нередко оснащение строительства приводит к спорам между подрядчиком и заказчиком строительства. Что точно должен предоставить в распоряжение строительства подрядчик? А что должен за свои деньги обеспечить заказчик? Вряд ли заказчик этим интересуется. Но ведь эти позиции совершенно необходимы и стоят денег. Следует ли все это включить в договор? Эксперты союза защиты заказчиков проверят на этот счет строительный договор в мельчайших деталях.       

Кто строит дом на своем земельном участке, тот через строительный договор чаще всего автоматически передает подрядчику право на дом. Это значит, что во время строительства заказчик не имеет доступа на свой участок. Поэтому в собственных интересах заказчика нужно урегулировать это обстоятельство, чтобы можно было непосредственно наблюдать за стройкой. 

Не следует забывать о защите стройки от пожара. Речь идет об использовании только допустимых строительных материалов. Дело в том, что ответственность в деле защиты от пожара несет принципиально владелец дома. Поэтому он должен в сомнительных случаях привлечь независимых экспертов, которые ему разъяснят, о чем он должен распорядиться, где и как он должен к соответствующим обстоятельствам подготовиться и обеспечить необходимое оснащение, и что об этом говорится в договоре.   

Если заказчик подпишет содержащий досадные пробелы строительный договор, в котором, например, ничего не содержится о подсоединении дома к коммуникациям, то он получит дом, который не будет обеспечен всеми видами энергии и услуг. Это весьма досадно, но в правовом отношении законно, т.к. что приобретатель дома с помощью строительного договора заказывает, на то впоследствии он может и претендовать. И не более того. Поэтому крайне важно проверить содержание договора в союзе защиты заказчиков. Его эксперты подскажут, чего не хватает в договоре. Обратившийся за консультацией заказчик может тогда содержание договора либо пересмотреть, либо отказаться его подписать. 

Нередко заказчик точно не знает, что он собственно хотел бы получить. Поэтому подрядчик ему предлагает различные варианты готового к заселению дома. Типовой дом дает возможность нерешительным людям получить первое впечатление относительно будущего дома, а также выбрать подходящий набор его оснащения. Ну, а строительный договор позволяет внести в типовой дом необходимые заказчику изменения, конечно, за соответствующую оплату. При этом будьте внимательны: типовой дом не обязательно тот дом, который получит заказчик. Все зависит от того, что стоит в договоре. Вот поэтому независимый эксперт сравнит реальность, которая опсывается в договоре, с предложением и разъяснит, в какой мере будущий дом будет соответствовать предложенному типовому дому.  

Каждый строительный договор, как правило, напичкан массой специальных терминов. Среди них и ссылки на строительные нормы и правила (DIN-Normen). В этой связи союз частных заказчиков предостерегает о том, что эти нормы не являются сугубо правовыми, а только техническими положениями рекомендательного характера. К тому же они могут устареть к моменту начала строительства. Поскольку заказчик наверняка не разбирается во всем многообразии специальных понятий, технических норм и правил, то это еще один повод обратиться за проверкой содержания договора перед его подписанием. 

Как известно, в стране с 2009 года действует федеральный закон о финансовом содействии использованию возобновляемых источников энергии в области отопления домов ("Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien im Wärmebereich", EEWärmeG). Этот закон предписывает применение этих источников энергии в т.ч. и при строительстве новых домов. Поэтому заказчик готового к заселению дома должен точно проверить, соответствует ли фактически его дом положениям закона и как это все урегулировано в договоре. Это можно сделать, конечно, только с помощью эксперта и текущего контроля в ходе строительства. Тем более, что при нарушении положений указанного закона, приобретателю дома угрожает денежный штраф в размере до 50 тысяч евро.   

Конечно, сегодня можно самостоятельно найти информацию о строительном договоре в Интернете, в т.ч. и типовой его вариант. На первый взгляд, образец типового договора, казалось бы, содержит все, что должен знать непрофессионал о заключении строительного договора. Но это далеко не так. Типовой договор не может учесть все индивидуальные особенности реального строительства, которое происходит в определенном месте, при наличии определенных коммуникаций, часто в окружении других домов. Не может типовой договор учесть и реальных пожеланий заказчика.

К тому же непрофессионал часто не обращает внимания на то, что напечатано в типовом договоре мелким шрифтом. А эти положения договора нередко играют очень большую роль.  Поэтому в любом случае непрофессионалу необходимы советы как технического, так и юридического характера. В противном случае заказчик несет риск того, что он, несомненно, проиграет в ходе правового спора по поводу деталей строительства. 

Толстоног Веньямин

Источник: www.daserste.de/ratgeber


Datum: 12.03.2012
Hinzugefügt: ava  oxana.sher
Aufrufe: 2214
Kommentare
[-]
ava
No nick | 08.11.2012, 15:31 #

"Жульё будет предоставленно". Прочитав статью, я понял: лучше покупать готовое жильё, там хоть видно, что берёшь. По правде, строительство в Германии вызывает удивление.

ava
No nick | 11.11.2012, 09:05 #

Любое строительство в Германии надо вести со специалистом. Мы не знаем многих нюансов, огромная возможность потерять деньги. Заказывать надо весь объект, тогда легче контролировать.

ava
No nick | 12.11.2012, 07:18 #

 Во времена экономического кризиса строительство собственного дома или покупка готового является привлекательным и надежным способом вложения денег. Дело в том, что в крупных городах и их окрестностях цены на недвижимость растут или в худшем случае остаются стабильными. Кроме того, многие видят в этом возможность обеспечить себя в старости и оставить что-то своим детям

ava
No nick | 13.11.2012, 13:49 #

Видел как ведется строительство в Германии. Ужас! Тебе сдают пустую коробку, а ты сам делаешь все внутренние работы. В Израиле клиенту сдают дом не только с полностью встроенной кухней, шкафами, но и разбивкой земли вокруг дома. Срвзу въезжай и живи.

ava
No nick | 14.11.2012, 17:55 #

Строительство в Германии ведётся очень продуманно, в этой коробке ты можешь сделать интеръер как тебе нравится. Ведь на вкус и цвет товарищей нет.

ava
No nick | 20.11.2012, 17:34 #

Читал договор моего товарища на строительство дома, действительно какая - то белиберда, без бутылки не разберешься. За каждый этаж ты платишь отдельно. Построили они подвал ты заплатил деньги, первый этаж - опять платишь. Чушь какая - то. почему нельзя заплатить один раз за весь дом.?

ava
No nick | 24.11.2012, 16:06 #

Да, правильное строительство. По закону в Германии,если только я не ошибаюсь, в процессе строительства ты можешь поменять заказчика. вот отсюда и оплата поэтапная за проделанную работу.

ava
No nick | 29.11.2012, 19:47 #

А я строю дом, 3 этажа вверх и 1 вниз, договор со стройорганизацией проверен адвокатом, сам подбираю материалы для внутренней отделки и считаю, что тот порядок строительства в Германии наиболее правильный. Ты хозяин и строишь жильё для своего удобства.

ava
No nick | 07.12.2012, 09:12 #

Главное, ребята, обращайте внимание на мелкий шрифт, он на то и мелкий, что выгоден составителю договора. А подрядчики бывают разные.

ava
No nick | 14.12.2012, 11:17 #

Зачем рисковать, найми специалиста, в итоге дешевле будет и нервы сохранишь.

ava
No nick | 16.12.2012, 19:05 #

Если у тебя достаточно времени заниматься строительством, ты можешь и сам заниматься строительством. Но... Без архитектора и инженера тебе не обойтись. Как же ты получишь разрешение на строительство, его дают только при наличии чертежей архитектора и расчетов инженера. Но сам то ты не архитектор, поэтому я советую привлечь подрядчика, который возьмет на себя основные обязанности. Он получит все необходимые разрешения на строительство, проведет калькуляцию расходов, найдет подходящую строительную фирму, будет контролировать строительство. В итоге вам дешевле обойдется.

 Kilinov | 27.07.2013, 21:09 #
Ой как я влетел со строительством! Не досмотрел сроки окончания строительства и вот уже почти полтора года строюсь, а завершение не видно. 
Ihre Daten: *  
Name:

Kommentar: *  
Dateien anhängen  
 


Subjektive Kriterien
[-]
Статья      Anmerkungen: 0
Польза от статьи
Anmerkungen: 0
Актуальность данной темы
Anmerkungen: 0
Объективность автора
Anmerkungen: 0
Стиль написания статьи
Anmerkungen: 0
Простота восприятия и понимания
Anmerkungen: 0

zagluwka
advanced
Absenden
Zur Startseite
Beta