Земельный участок и его арендатор в Гражданском праве Германии

Статьи и рассылки / Themen / Mensch und Gesetz / Zivilrecht
Information
[-]
Земельный участок и его арендатор в Гражданском праве Германии  

Соседей выбирают лишь в редких случаях, и всё же нужно стараться, чтобы это «случайное знакомство» не приносило проблем на протяжении многих лет, а иногда и всю жизнь. Это возможно, если проявлять хоть немного внимания друг к другу.

 

Доступ на земельный участок соседа

 

Есть много причин, по которым может возникнуть необходимость доступа на земельный участок соседа. Мяч опять перелетел через забор, морская свинка сбежала из клетки, или если с участка соседа гораздо лучше доступ к ветке, которую вы как раз хотите срезать.

Уголовный кодекс – звучит угрожающе. Но именно  в соответствии с § 123 УК, обычные будничные, казалось бы, происшествия рассматриваются как нарушение неприкосновенности жилища: «тот, кто незаконно вторгается в квартиру, производственное помещение или на охраняемую территорию другого, в закрытые помещения, предназначенные для государственной службы или для транспорта, или тот, кто, не имея полномочий на пребывание там, не покидает эти территории по требованию правообладателя, обязан понести наказание в форме лишения свободы сроком до одного года или в форме денежного штрафа».

(Обнесённый изгородью) сад является в этом случае «охраняемой территорией». Однако предписание теряет в строгости, во-первых, из-за того, что «деяние» преследуется по закону лишь в случае, если этого требуют. То есть сосед должен выставить требование о штрафе. Во-вторых, в формулировке встречается слово «незаконно». То есть если вы перелезаете через изгородь, имея на то право, то неприкосновенность дома не нарушается.

Право доступа на земельный участок соседа может следовать из условий, речь о которых пойдёт ниже.

 

Право на преследование

 

Нередко бывает так, что сбежавшая морская свинка или другое домашнее животное перебирается через ограду, или мяч залетает в соседский сад. В таких случаях владелец животного или мяча имеет так называемое «право на преследование» (§ 867 Гражданского кодекса, ГК) и может забрать свою собственность.

Если собственник земельного участка отказывает в доступе, то нужно обращаться в суд. Но понятно, что за это время морская свинка сто раз успеет сбежать окончательно. Поэтому закон в таком случае позволяет доступ на участок соседа без его разрешения. «Промедление» представляло бы здесь «опасность», ведь морская свинка может и пропасть, то есть собственник может лишиться своей собственности. Поэтому закон в этом случае не разрешает запрет доступа на участок.

Но! Если при преследовании вы повредите только что засеянную лужайку соседа, то вам придётся возместить ущерб.

 

Право доступа и прохода по необходимости

 

Вы также имеете право доступа на соседский участок, если только таким образом вы можете предотвратить угрожающую опасность или ущерб. Например, если вы разворачиваете в другую сторону включенный садовый шланг, о котором забыл ваш сосед. Или если только с соседнего участка вы можете выпрямить вашу ёлку, которую сломал сильный ветер.

Право прохода по необходимости актуально при конфликтах из-за подъездных путей к земельному участку. Так, например, владелец земельного участка, в собственность которого входит проезд к улице (общего пользования), обязан предоставить свой проезд в пользование соседу, чей участок находится позади (§ 917 Гражданского кодекса, ГК).

 

«Право удара молотка»/«право стремянки»

 

«Право удара молотка» и «право стремянки» следуют из законодательств федеральных земель. Сосед обязан предоставить доступ к своему земельному участку в целях проведения необходимых для сохранности здания ремонтных, строительных работ и работ по восстановлению.

Так, например, если возникает необходимость оштукатурить стену, находящуюся на границе между двумя земельными участками, либо нужно установить леса для осуществления малярных работ, то «право удара молотка» и «право стремянки» федеральных земель определяют, обязан ли сосед предоставлять доступ к своему участку для этого.

Возможно, всё это кажется совершенно устаревшим, но в соседском праве эти предписания, как и прежде, играют важную роль. Ведь ситуации, когда сосед не особенно радуется тому, что на его клумбу устанавливают леса или транспортируют строительные материалы по его английской лужайке, нередки. Компенсация ущерба, наносимого подобными действиями, ложится, конечно, на организатора строительных/ремонтных работ. А если все эти помехи продолжаются слишком долго, сосед, в соответствии с законами большинства федеральных земель, имеет право потребовать выплаты ему денежной ренты.

Примечание: прежде чем использовать в своих целях соседский земельный участок, ознакомьте его хозяина с вашими планами. Если он не согласен с ними, то доступ на его участок для вас запрещён! Единственная возможность добиться своего в таком случае – это подать иск на соседа по причине того, что он не выполняет обязанность терпения.

 

Права арендатора

 

Если вы арендуете квартиру или земельный участок, то вы, как и собственник (см. раздел «Права собственника») имеете право защиты от соседей. Гражданский кодекс (ГК) защищает не только собственников, но и тех, кто распоряжается той или иной вещью/помещением/территорией. Например, существует так называемая «претензия о нарушении права распоряжения» (§ 862 ГК), которую можно подать при наличии чрезмерного шума или неприятных запахов.

Арендатор (лицо, фактически владеющее вещью/помещением/территорией) может потребовать устранения помех, если он считает, что имеет место быть «запрещённое самоуправство», следствия которого мешают ему распоряжаться арендуемым имуществом. ГК так определяет «запрещённое самоуправство»: «Тот, кто против воли арендатора мешает ему распоряжаться арендуемым имуществом, действует неправомерно, если закон не предусматривает подобных помех» (§ 858 ГК).

Примечание: при наличии умышленных помех или помех по недосмотру, арендатор, как и собственник, имеет право на компенсацию нанесённого ущерба.

 

Обязанность терпения, которую несёт арендатор

 

В отношении обязанности терпения определённых видов помех арендатор приравнивается к собственнику. Так, например, он также должен терпеть обычные для данной местности и несущественные помехи, связанные с тем, что арендаторы или собственники находящихся по соседству квартир или земельных участков реализуют свои права. Поэтому права и обязанности арендатора в этом случае совпадают с правами и обязанностями собственника (см. раздел «Обязанность терпения, которую несёт собственник»).

Пример из судебной практики: если собственнику дома в пригороде (в данном случае в пригороде Мюнхена) было разрешено общиной держать «петуха и двадцать куриц», то арендатор соседнего дома, въезжающий в него позже выдачи разрешения, не имеет права требовать изъятия куриц (или ликвидации связанного с ними шума). Особенно если арендодатель до въезда арендатора упоминал о наличии по соседству пернатых. Уточнение о том, что это именно петух и курицы, необязательно. Арендатор мог бы и «сам об этом догадаться» (решение участкового суда Мюнхена, дело № 271 C 23419/00).

 

Роль арендодателя

 

Если у арендатора возникают проблемы с соседями, то он в принципе может сам принять определённые меры – например, потребовать, чтобы сосед прекратил помехи, и даже подать на него иск по причине нарушения прав арендатора (см. раздел «Права арендатора»). Однако существует более практичный, недорогой и спокойный вариант, а именно, обратиться к арендодателю. Ведь он, в соответствии с договором аренды, обязан обеспечить арендатору возможность надлежащего пользования арендуемыми помещениями. Сюда также относится защита от помех со стороны третьих лиц, в особенности соарендаторов.

Арендодатель должен попытаться устранить существующие помехи. Например, вступить в контакт с арендатором квартиры, являющейся их источником. Последний, в соответствии с законом о праве собственности на квартиры, обязан следить за тем, чтобы частная собственность (в данном случае арендуемые площади) использовалась таким образом, чтобы при этом права остальных собственников/арендаторов не нарушались (§ 14 закона о праве собственности на квартиры).

Примечание: если помехи продолжаются, арендатор может потребовать снижения арендной платы, даже если арендодатель сам не является источником помех, и даже если ему самому приходится их терпеть (см. раздел ниже). В исключительных случаях возможно даже немедленное расторжение договора аренды. Например, если арендатор помещения в многоквартирном доме применяет силу по отношению к своим соседям (пинки или оплеухи и пр.), договор аренды может быть немедленно расторгнут (решение участкового суда Кёльна, дело № 209 C 242/99).

 

Снижение арендной платы

 

Если арендодатель не в состоянии разрешить конфликт, арендатор имеет право потребовать немедленного снижения арендной платы. Это право следует из § 536 Гражданского кодекса (ГК).

Примечание: прежде чем потребовать снижения арендной платы, проконсультируйтесь у специалистов в области права. Так вы сможете разобраться, на какое конкретно снижение вы можете претендовать. Если вы требуете слишком большого снижения, то велик риск расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке.

Например, участковый суд города Люнен посчитал снижение арендной платы на двадцать процентов вполне правомерным, так как один из жильцов дома по выходным часто устраивал шумные вечеринки с друзьями, продолжавшиеся до поздней ночи (решение участкового суда Люнена от 06.12.1987, дело № 14 C 182/86).

Если ваш сосед – любитель голубей – постоянно кормит их со своего балкона, так что они уже совершенно освоились и начинают вить гнёзда в съёмном доме, то, в соответствии с решением земельного суда Берлина, из-за шума, загрязнений и опасности распространения паразитов правомерно требование о снижении арендной платы на десять процентов (решение земельного суда Берлина от 21.07.1995, дело № 64 S 84/95).

Но если вы перегнёте палку, то высока вероятность проигрыша в суде. Например, участковый суд города Мёнхенгладбах встал на сторону арендодателя: не превышающее приемлемые рамки использование бытовых приборов, таких как пылесос, стиральная или посудомоечная машина, не дают арендатору права требовать снижения арендной платы в связи с производимым ими шумом (решение участкового суда города Мёнхенгладбах, дело № 20 C 363/93). Аналогичное решение было принято Верховным земельным судом Кёльна (решение Верховного земельного суда Кёльна, дело № 16 Wx 165/00).

 

Примирительное производство

 

В соответствии с § 15a вводного закона к Гражданскому процессуальному кодексу (ГПК), федеральные земли могут устанавливать правило о том, что иск в суд по гражданским делам может подаваться лишь в том случае, если стороны делали попытку разрешить спор мирным путём. Это снимает нагрузку с обычных судов и даёт возможность разрешить конфликт с помощью независимого посредника без крупных денежных и временных затрат.

Такой предсудебный процесс возможен для трёх групп случаев: при заявлениях об оскорблении чести и достоинства; при конфликтах, сумма иска по которым не превышает 750 евро; при ссорах между соседями (по §§ 903, 906, 910, 911 и 923 Гражданского кодекса или по законам федеральных земель о соседском праве). Этой возможностью можно воспользоваться в следующих федеральных землях: Баден-Вюртемберг, Бавария, Бранденбург, Гессен, Северный Рейн-Вестфалия, Саар, Саксония-Ангальт и Шлезвиг-Гольштейн. В основном разрешение конфликтов осуществляется посредническими ведомствами, третейскими судами и официальными организациями по разрешению конфликтов. В Баварии этим занимаются нотариусы и некоторые адвокаты.

Примечание: тот, кто вступает в конфликт с соседями, должен проконсультироваться у адвоката, в местном участковом суде или в администрации общины о действительном в соответствующей федеральной земле праве на обращение в организацию типа третейского суда, так как в разных федеральных землях существуют отличия. Если вы считаете, что внесудебное разрешение конфликта невозможно, и хотите получить от вашего соседа денежную компенсацию (например, возмещение ущерба), то необходимо подавать иск в суд.

 

Уважаемый читатель! Продолжение темы о соседском праве смотрите в статье о вредном воздействии шума  со стороны соседей и правовых средствах защиты от него в Гражданском праве Германии.

 

Источник - http://www.ratgeber-recht24.de

Перевод с немецкого специально для «Exrus.eu» Карины Аскеровой


Datum: 22.10.2012
Hinzugefügt: ava  oxana.sher
Aufrufe: 1143
Kommentare
[-]
 Марина Фердман | 13.03.2013, 19:40 #
Спасибо! Побольше бы таких статей. Живя в Германии, мы порой не знаем как себя вести в тех или иных случаях, а на немецком такое не прочитаешь.
 Мережко Михаил | 14.03.2013, 16:48 #
Выбирая земельный участок для строительства собственного дома, нужно принять во внимание не только его пригодность с точки зрения инженерных коммуникаций, транспортных, экологических и множества других сугубо строительных и финансовых  соображений, но и учесть человеческий фактор, а именно, что собой представляют соседи по своему возрасту, характеру, привычкам, насколько они интеллигентны и толерантны, дружелюбны и отзывчивы. Конечно, будущий дом должен быть расположен, прежде всего, в удобном месте, но и в окружении добрых соседей! Чтобы, не дай бог, не возникли непреодолимые споры с ними, когда остается только обратиться в суд. 
 Katrin-Karina | 15.03.2013, 20:21 #
С соседями лучше жить в дружбе. Во-первых, нервы сохранишь, а во-вторых, соседи могут в трудную минуту помочь лучше, чем родственники.
 Алекс | 18.03.2013, 21:37 #
Смотря какие соседи. Мои по утрам, в 6 часов, зарядку всей семьей под окнами делают, нет, чтобы тихо, орут. Управы на них нет, вроде в 6 часов уже можно.
 Сашка | 22.03.2013, 22:06 #
Я за дружбу с соседями, они порой видят то, что не видит жена.
 Мюнхен,Стас | 25.03.2013, 22:05 #
Соседи, это здорово, но только соотечественники. Местные нас не понимают, они привыкли жить по другому.
 Natanov | 31.03.2013, 08:37 #
Соседи хороши  тогда, когда с ними нечего делить. Но стоит какой - то вопрос поднять, чуть ущемив на время их права, куда делась их та доброта.
 Килимов Дмитрий | 03.04.2013, 17:05 #
Не все соседи хороши, вот моему напротив не нравится выступ моего нового дома, он закрывает ему обзор. Даже в суд подал. Я что должен новый дом рушить?
 Nikla | 06.04.2013, 12:37 #
Сосед соседу друг, товарищь и брат!!!
 Клаус | 07.04.2013, 08:10 #
Вы должны понимать, что соседи могут быть из разных стран, обычаи разные. Моему религия не позволяет свинину и спиртное, когда собираются у меня друзья и мы делаем шашлыки, столько ненависти и гадости я слышу в свой адрес, что о каком терпении и дружбе может идти речь.
 Dafniy | 09.04.2013, 05:32 #
Все равно с соседями надо находить общий язык, хоть по каким-то другим вопросам.
 Lariska | 11.04.2013, 06:17 #
Сосед соседу рознь, одного моего справа, удавить готова. Мразь, хуже некуда. Хоть здесь душу изолью, а то накипело уже.
 Nona | 12.04.2013, 19:54 #
Это твой сосед заигрывает так к тебе. Пофлиртуй с ним немного, ты же умная женщина и всегда знаешь когда быть дурой.
 Лёшка Свингер | 15.04.2013, 22:36 #
А у меня соседи хорошие, мы с ними и футбол смотрим и пивко пьём. Нам делить нечего, когда за 50, уже больше думаешь о покое, чем о вражде.
 Валерия Солнце | 17.04.2013, 20:14 #
Научитесь слышать и слушать соседей, тогда и они вас будут понимать. В жизни немало случаев, когда сосед первым протягивает руку помощи.
 Анна Бертройз | 20.04.2013, 10:13 #
Одним везёт и получают хороших соседей, а я невезучая с рождения. Что в детстве соседи пьяницы, так и в Германии дали жильё с пьяницами из России. 
ava
Домовой | 22.04.2013, 21:08 #
А мне мои соседи нравятся, тихие, спокойные. Они меня не трогают, а я их. Дружу я с ними, особенно с соседкой!
 Данавелов Х.Л. | 10.05.2013, 06:11 #
В Германии споры между соседями являются основной нагрузкой на местные суды, которые ежегодно вынуждены рассматривать сотни тысяч жалоб на неправомерные и оскорбительные действия рядом проживающих людей. Соседское право страны – одно из самых объемных по содержанию правовых положений. Это право регламентирует буквально каждое действие человека в многоквартирном доме или в рядом расположенных домах, причем не только взрослых, но и детей. А любое нарушение немедленно вызывает сначало обращение к местной администрации, а затем уже и в суд. 
 Rita Valter | 22.05.2013, 15:47 #
Никогда не злите соседей, вы к ним по-хорошему и они к вам тоже будут по-хорошему.
 Омельяненко Марина | 12.06.2013, 18:56 #
Я думаю, что обида и вражда может быть между соседями из разных стран с разным менталитетом. То, что для одного норма, для другого может быть смерти подобно. Или же скрытая национальная вражда.
 Polinka | 15.06.2013, 18:29 #
Между прочим, соседи эмигранты из других стран более дружелюбные, чем из своей или местные. Меньше зависти.
Ihre Daten: *  
Name:

Kommentar: *  
Dateien anhängen  
 


Subjektive Kriterien
[-]
Статья      Anmerkungen: 0
Польза от статьи
Anmerkungen: 0
Актуальность данной темы
Anmerkungen: 0
Объективность автора
Anmerkungen: 0
Стиль написания статьи
Anmerkungen: 0
Простота восприятия и понимания
Anmerkungen: 0

zagluwka
advanced
Absenden
Zur Startseite
Beta