Зарубежная недвижимость: скрытые опасности при покупке жилья

Information
[-]
Зарубежная недвижимость  

Значительная часть рынков зарубежной недвижимости, наиболее популярных у россиян, украинцев, белорусов, представляет реальную опасность для частных инвестиций.

Покупая недвижимость за рубежом, некоторые из наших соотечественников пожинают плоды глобализации, становясь жертвами неблагоприятных особенностей местных рынков или «схем», придуманных местными мошенниками. Чаще всего в таких случаях, инвесторы из России, Украины, Беларуси, стран Европы лишаются денег, но в некоторых случаях и свободы (попадая в тюрьму) и даже здоровья и жизни. Наш долг – накапливать и делится информацией, о том в каких странах используются те или иные схемы обмана покупателей. А Вам уже решать, что делать с этой информацией.

Итак, пройдемся по списку «неблагонодежных» стран (также читайте: „Недвижимость: какие страны опасны для инвестиций?“) с помощью аналитиков разделов «недвижимости недвижимости» и «Новости мира» экономического издания «Биржевой лидер».

Египет: осторожно, религиозный фундаментализм

Приобретении недвижимости и просто отдых в этой арабской стране – две «большие разницы», специалисты предупреждали туристов, что заработать на перепродаже или аренде недвижимости – практически невозможно. И потому дальше немногих случаев аренды «для себя» дело не шло. Ситуация еще более ухудшилась в начале 2011 г., после произошедшей исламской революции (аналогичная ситуация и развитие событий и в Тунисе). Местные политики пытаются о ввести законы шариата, причем и для приезжих. Возникшая политическая нестабильность проявляется в участившихся случаях разрушения магазинов и домов, которые принадлежат не мусульманам. Это привело к тому, что начался отток туристов и инвесторов, а стоимость недвижимости снизилась на 30%, продолжая падать. Сегодня ее средняя цена - 500 евро/м кв. Но что значат деньги, если Ваша инвестиция станет причиной проблем с властями или гибели – если вы окажетесь в неудачном месте в неподходящее время ?

Турецкую Республику Северного Кипра занимающую 38% территории острова признают только Турция и Абхазия. (Наверное потому, что у Абхазии существует практически аналогичная проблема. Ведь это государство возникло в результате конфликта и Грузия до сих пор его не признает и преследует за любые контакты с ним. Приехав в Грузию с паспортом с абхазской визой вы можете попасть в тюрьму.) Однако, вернемся к Северному Кипру: на этой территории расположена масса брошенных прежними владельцами объектов. Правительство Республики Кипр не признает их нынешних владельцев законными. И их продажа тоже незаконна (с октября 2006г. местный Уголовный кодекс рассматривает реализацию жилья, брошенного коренными киприотами во время наступления турецких войск, уголовным деянием. Быстро возник и правовой прецедент: когда один из беженцев, узнал, что на принадлежавшей ему земле была построена, а затем продана супругам из Великобритании вилла.

Грек добился решения суда Никосии, предписывающего покупателям виллу снести, а ему выплатить компенсацию. Это решение поддержал и Апелляционный суд Великобритании создав опасный прецедент. Теперь на всей территории ЕС супругов будут принуждать к выполнению решения.

Поэтому с недвижимостью Северного Кипра со спорным имущественным статусом лучше не иметь дел. Впрочем, те, кто эту недвижимость продает, рассказывают о временности проблем, ссылаются на решение Европейский суд по правам человека (марте 2010г.) не рассматривать претензии греков-киприотов в отношении земель на Северном Кипре и передать все полномочия в их отношении Комиссии по недвижимому имуществу ТРСК.

Однако, опыт говорит о том, что и на Кипре «береженого – бог бережет»!

Где доходы от под вопросом? В Болгарии, Испании, Франции…

Страны, которые переживали бурный рост на рынке недвижимости, со временем попадают в период спада. Когда предложение намного превышает спрос цены снижаются и количество инвесторов, которые пытаются избавиться от своих объектов не смотря на потерю денег, тоже растет. Это вполне закономерно и стоит учитывать тем, кто решил заработать на перепродаже. Если у Вас есть недвижимость в Болгарии, то продать ее без потерь в ближайшие лет пятнадцать – не реально. Слишком уж предложение превышает спрос. И хотя цены уж очень низкие, их рост в ближайшее время маловероятен. Для отдыха (и проживания) же, наоборот, приобретать можно (подробности в статье Собственность в Болгарии - элитно и дешево).

1. Недвижимость Испании, стала стремительно обесцениваться в кризис, начавшийся в 2007г., после периода стремительного роста цен. За последние 5 лет ее стоимость снизилась на 30% в среднем, а на побережье сильнее - 37%. Многие эксперты утверждаю, что именно в период спада стоит покупать недвижимость, - комментирует руководитель проекта недвижимость в Испании(www.kvartira.es) Елена Гольцова (Elena Goltsova). Тем более, что испанское правительство установило норму для получения ВНЖ при покупке квартиры от 160 000 евро. Так когда же покупать, если не сейчас?

2. Недвижимость Греции. Сходные проблемы сейчас переживает и Греция – лидер по задолженности среди стран Евросоюза, которую потрясают социальные возмущения, неминуемо сказывающиеся на рынке недвижимости.

3. Недвижимость Италии. В Италии есть целая провинция - Калабрия, где местные воротилы, при поддержке мафии, под лозунгом «Купить дешевую недвижимость на море в Италии», активно «раздували» локальный «пузырь» на рынке недвижимости. Потому что, он ничем не был подкреплен - инфраструктура хлипкая и уровень жизни в этой провинции невысок. Вторичного рынка практически нет, спрос так и не вырос до ожидаемых величин, деньги вложенные в строительство оказались замороженными – ведь настроенного жилья теперь хватит на годы вперед.

4. Недвижимость Франции. Проблемы возникли и во Франции, после избрания Президентом Франсуа Олланда в 2011г., который попытался с 2013 г. учредить «справедливый налог на роскошь» со ставкой в 75% для богачей (чей годовой доход более 1 млн. евро). Естественно эти люди (которые и создают тренд на рынке недвижимости) стали эмигрировать в соседние страны, где существуют более выгодные условия. Даже в Великобритании налоги для данной категории только 50%, и будут снижены до 40%. По оценке аналитиков, следующий ход нового Президента, ищущего источники наполнения бюджета, тоже предсказуем - увеличение налогообложения недвижимость. Поэтому с ее приобретением в этой стране лучше подождать.

Никарагуа и Таиланд: бедность – главный порок

Тонкости местного законодательства и менталитета особенно критичны для стран Азии. Так в Таиланде не вся недвижимость продается нерезидентам. И для них изобретаются «схемы», на которых наживаются аферисты. В принципе, нерезидент может купить в Таиланде недвижимость и оформить ее на свое имя если это отдельная квартира в многоквартирном доме (кондоминиуме). Владеть землей в Таиланде иностранцам нельзя. Поэтому, чтобы избежать мошенничества нужно покупать только квартиры в кондоминиуме. Что же существует в реалиях?

Покупки недвижимости на юридическое лицо - компанию. Жилые объекты покупают подставные фирмы, в которых контрольный пакет держит гражданин Таиланда, а затем передаются иностранным гражданам. Можно купить и долю в инвестиционном проекте нового жилья в целом жилом комплексе. При этом доля всех иностранцев не должны превышать 49%, а 51% должен быть продан резидентам страны, или остаться на балансе у застройщика. Это жилье он будет сдавать в аренду.

Особо «умный» вариант для иностранцев, придуманный местной мафией, состоит в том, чтобы познакомить иностранца с невинной девушкой, очаровать, усыпить бдительность, а затем - предложить купить и оформить недвижимость на тайку, к тому времени уже жену или просто любовницу. Чтобы она потом смогла развестись с супругом (кинуть любовника) и вновь принять участие в охоте «на лохов».

Резюме экспертов - список может быть и больше

Список опасностей по странам можно и нужно расширять. Отдельной статьи требуют государства Персидского залива, где растет «пузырь» на рынке. Интересна и маленькая, но популярная Мальта, имеющая весьма зарегулированный рынок.

В Латинской Америке – самый яркий пример это Никарагуа, где существует закон о запрете строительства ближе 800 м от береговой линии, при этом масса недвижимости построена именно в этой зоне и «подвешена» в правовом поле. В общем, рынок каждой страны стоит подробно анализировать ДО того, как вложить в него деньги, чтобы избавиться от разочарований ПОСЛЕ, и работать только через серьезные и наиболее популярные риэлторские компании России. Особенно обращать внимание на «экзотические» особенности и пытаться понять логику их возникновения и развития. И лучший способ здесь – консультация по рынку с авторитетным по нему агентством недвижимости.

Ведь информация – это основной капитал на рынке недвижимости и ее никогда не бывает много. Как, впрочем, и денег.

Источник - Онлайн-журнал «Биржевой лидер»

http://www.profi-forex.org/investicii/novosti-nedvizhimosti/entry1008148613.html


Datum: 26.01.2013
Hinzugefügt: ava  v3704207
Aufrufe: 1115
Kommentare
[-]
 Гоголев Х.Т. | 03.05.2013, 06:15 #
Чтобы  при купле зарубежной недвижимости не потерять напрасно свои деньги, а тем более здоровье, свободу и даже жизнь, коммерческую сделку следует осуществлять только с помощью квалифицированного риэлтора. Именно риэлтор организует проверку юридической чистоты прав собственности и сделки, в ходе которой проверяется наличие залоговых обязательств и задолженности по оплате счетов за коммунальные услуги. Риэлтор определяет скрытие факта незаконности строения или правообладания им, а также незавершенных судебных споров. Иначе что-либо изменить будет поздно. Поэтому в настоящее время законы многих стран требуют обязательно привлечения риэлторского бюро к оформлению сделки с недвижимостью. 
 Gertruda | 09.06.2013, 08:19 #
Очень много развелось "чёрных риэлторов" во многих странах. Как с ними бороться? Есть ли списки таких фирм?
Ihre Daten: *  
Name:

Kommentar: *  
Dateien anhängen  
 


Subjektive Kriterien
[-]
Статья      Anmerkungen: 0
Польза от статьи
Anmerkungen: 0
Актуальность данной темы
Anmerkungen: 0
Объективность автора
Anmerkungen: 0
Стиль написания статьи
Anmerkungen: 0
Простота восприятия и понимания
Anmerkungen: 0

zagluwka
advanced
Absenden
Zur Startseite
Beta