О снижении квартплаты в Германии при недостатках в жилье
Правовая практика относительно снижения квартплаты при недостатках в жилье
Многие законоположения, как известно, составлены в весьма общем виде. Поэтому неудивительно, что нередко юристы не могут наперед точно знать, какое решение примут суды в конкретном случае, тем более, когда речь идет о верховном суде – федеральной судебной палата (Bundesgerichtshof, BGH) в Карлсруэ. Это может привести к тому, что отдельные решения федеральных судей могут сделать невозможными те действия, которые прежде были возможными. Так недавно и случилось с квартирным правом: Bundesgerichtshof принял решение, которое несет важное изменение для каждого квартиросъемщика и кажого квартиродателя в Германии.
Расторжение договора о найме из-за снижения квартплаты
Кто живет в наемной квартире, имеет право на то, чтобы сдаваемые в наем объекты, в т.ч. и квартира, содержалась наймодателем в состоянии, которое дает возможность использования их в соответствии с договором о найме. Так, в квартире не должны быть серьезные недостатки. Если они есть, например, плесень на стенах, то наймодатель обязан их устранить. А до тех пор, согласно закону, можно в качестве квартиросъемщика платить меньшую квартплату. При этом размер снижения квартплаты зависит от того, насколько велики неудобства от недостатков в квартире. Таким образом квартиросъемщик может оказывать давление на наймодателя с тем, чтобы он как можно быстрее устранил недостатки в квартире.
Недостатки Сокращение арендной платы
жилья в процентах
- протекающая труба под раковиной 2
- отходящая ручка оконной рамы,
не позволяющая плотно закрыть окно 2
- треснувший туалетный бачок 10
- стены дома более месяца покрыты
строительными лесами 5
и к ним прилагается еще световой заслон 15
- облицовка фасада длится более 4 месяцев 10
- неприятный запах в картире, возникающий из-за
невозможности проветрить ванную комнату
по причине отсутствия в ней окна 10
- забитая труба под ванной, в результате чего
воняющие сливные воды оказываются в санузле 38
- вонь от собачьей мочи в подъезде дома 25
- вонь от запаха табака и собачьих лужиц
из соседней квартиры 7
- наличие плесени на стенах в жилых помещениях
(спальне, детской комнате и гостиной) по причине
сырых стен в домах старой постройки или
неправильной изоляции внешних стен в новых домах) 80
- отсутствие отопления в зимний период
(с декабря по февраль) 50
- снижение температуры в жилых помещениях
квартиры до 16 град. и ниже в зимние месяцы 25
- полное отсутствие отопления в спальне 25
- постоянный шум, исходящий от соседей,
а также ночных клубов по соседству с домом 25
- отсутствие бытового мусоросборника
в радиусе 165 м от жилья и ближе 25
- повышенное содержание железа в водопроводной воде 10
- наличие мышей и тараканов в городской квартире 10
- наличие помета от голубей на балконе 10
- реальная площадь жилья более чем на 10%
отличается от указанной в договоре найма 10
Основание: решение земельных и окружных судов страны
***
Вопрос: Наймодатель отказывается, несмотря на наступление холодов, включить приборы отопления. У его квартиросъемщика, семьи Шнайдер, имеется еще масса других претензий, которые они хотели бы предъявить ему. Но как?
Ответ: Наряду с определенными правовыми возможностями в деле найма квартиры, как например, снижение ставки квартирной платы, семья Шнайдер может ходатайствовать о вынесении временного судебного решения (einstweilige Verfügung). Это срочный судебный процесс (Eilverfahren), в котором выносится такое решение с предварительно устным судебным разбирательством или без его проведения. Супруги Шнайдер должны подать в суд заявление о том, чтобы их наймодателю посредством временного судебного решения дали указание немедленно включить отопительные приборы и позаботиться о том, чтобы температура в их квартире была не ниже, как правило, 20 градусов тепла.
***
B законе стоит также, что наймодатель может в бессрочном порядке расторгнуть договор о найме со своим квартиросъемщиком, если суммарный размер снижения размера квартплаты составит величину, равную, по крайней мере, двухмесячной квартплате. По логике вещей это ведет к конфликту из-за сниждения квартплаты. И в зависимости от того, как развивается этот конфликт, происходит постепенное накопление недоимки по квартплате, превышающую двухмесячную ее величину. Так, например, если квартиросъемщик из-за плесени на стенах в течение 10 месяцев платил квартплату на 20% меньшую, чем это было установлено в договоре о найме, то за это время суммарный размер снижения квартплаты как раз составит двухмесячную ее величину. Что делать в этом случае?
Но в законе стоит также, что наймодатель может в бессрочном порядке расторгнуть договор о найме со своим квартиросъемщиком, если суммарный размер снижения размера квартплаты составит величину, равную, по крайней мере, двухмесячной квартплате. По логике вещей это ведет к конфликту из-за сниждения квартплаты. И в зависимости от того, как развивается этот конфликт, происходит постепенное накопление недоимки по квартплате, превышающую двухмесячную ее величину. Так, например, если квартиросъемщик из-за плесени на стенах в течение 10 месяцев платил квартплату на 20% меньшую, чем это было установлено в договоре о найме, то за это время суммарный размер снижения квартплаты как раз составит двухмесячную ее величину. Что делать в этом случае?
Существует ли особый масштаб задолженности при самовольном снижении размера квартплаты?
Все обычно ясно в том случае, когда снижение квартплаты происходит справедливо (т.е. из-за упорного нежелания наймодателя устранить недостатки в квартире). Тогда такое снижение квартплаты вполне оправдано, и у наймодателя нет права на требование уплаты квартплаты в полном размере. В этом случае наймодатель не может в бессрочном порядке расторгнуть договор о найме квартиры по причине уплаты квартиросъемщиков квартплаты в уменьшенном размере. Но ведь бывают случаи, когда снижение размера квартплаты происходит без видимых на то причин, т.е. неоправданно. Например, квартиросъемщик, заметив плесень на стенах своей квартиры, снижает размер квартплаты, полагая, что причиной появления плесени являются состав материала строительных конструкций или недостатки строительства. Хотя на самом деле в появлении плесени виноват нередко сам квартиросъемщик, который недостаточно проветривает и обогревает помещения квартиры. Т.е. только специалисты могут правильно установить действительную причину появления плесени на стенах квартиры. Квартиросъемщик же поторопился самовольно уменьшить размер квартплаты, но только позже была установлена реальная причина недостатка. Как в таких случаях судить о бессрочном расторжении договора о найме квартиры из-за недоимки по квартплате? Суды нижележащей инстанции, так же как и земельные суды, были обычно единодушны в своем мнении. Для них было все ясно: тот, кто уменьшил размер квартплаты из-за появления серьезных недостатков квартире, должен только тогда опасаться бессрочного расторжения договора о найме, если он позже выяснил, что он, оказывается, был неправ. Т.е. тогда, когда квартиросъемщик грубо небрежно эксплуатировал квартиру или просто поступил намеренно. Ну, а если квартиросъемщик ошибся в своих суждениях о причинах недостатков, тогда он просто проявил легкую небрежность и потому не заслуживает быть выселенным из квартиры в бессрочном порядке, даже если суммарный размер недоимки по квартплате достиг предельного значения.
Не существует особого предельного размера задолженности по оплате жилья, - решил суд в Карлсруэ
Хотя это было вроде твердо установлено правовой практикой, и так думали все. И при этом суды первой инстанции, как и земельные суды, в любом случае были также единодушны в этом вопросе. Но все это сохранялось до тех пор, пока федеральная судебная палата в качестве ревизионной инстанции, рассмотрев соответствующий случай, не пришла к другому мнению. Судьи из Карлсруэ решили: не существует причины отдать предпочтение тому или иному квартиросъемщику. Он должен одинаково отвечать, будь то это нормальная или легкая небрежность. Кто неоправданно самовольно уменьшил размер квартплаты, может быть быстрее выселен из квартиры, чем ему это кажется. Предельная величина задолженности в размере двухмесячной квартплаты действительна во всех случаях. Это означает, что к этому моменту он в качестве квартиросъемщика обязан сам подать в суд иск, если он уверен в своей правоте. Право на уменьшение размера квартплаты должно быть реализовано только законным путем, через внесение жалобы в суд. До тех пор, пока судом рассматривается жалоба квартиросъемщика, наймодатель остается под его давлением. Этот принцип судебного решения существенно ухудшил позицию квартиросъемщика. Впредь он может только тогда самовольно уменьшить размер квартплаты, когда он твердо уверен, что недостатки в квартире произошли не по его вине. Тогда ему опасаться нечего. Но если квартиросъемщик окажется неправ, то последствия этого повиснут над ним как дамоклов меч и очень быстро и неотвратимо приведут к срочному расторжению договора о найме.
Вопрос остается открытым
Тем не менее, однако, неясно, действителен ли этот принцип судебного решения BGH только для таких случаев, в которых квартплата была квартиросъемщиком самовольно неоправданно уменьшена, или также и в тех случаях, в которых недостатки хотя и возникли, но последствия их не должны были привести к такому, в процентном отношении, снижению квартплаты квартиросъемщиком. Рассмотрим пример: квартиросъемщик из-за появления плесени в квартире самовольно уменьшил размер квартплаты на 20%. Впоследствии оказалось, что он имел право уменьшить размер квартплаты только на 10%, т.к. площадь стен, пораженная плесенью, была не так велика. Теоретически он мог бы в этом случае суммировать только ту часть недоимки по квартплате, которая превышала фактический объем недостатков в квартире, т.е. в данном случае только 10%, и нести ответственность, когда общий размер недоимки достигнет предельной величины в размере двухмесячной квартплаты, т.е. не через 10 месяцев, а через 18 месяцев. Однако о таких случаях в судебном решении BGH ничего не говорится. Поэтому союзы квартиросъемщиков рекомендуют в этих случаях (т.е. когда вина за недостатки лежит частично на обеих сторонах, либо объем недостатков завышен квартиросъемщиком) не делать таких расчетов, а своевременно по достижении общей величины недоимки в размере двухмесячной квартплаты, подавать жалобу в суд.
Толстоног Веньямин