Дела арендные в Германии

Вопросы, связанные с арендой квартиры или дома

Имеет ли жилец право искать квартиросъёмщика себе на замену (Nachmieter), чтобы досрочно выйти из договора об аренде квартиры? Можно ли заселяться в квартиру раньше начала действия договора (Vertragsbeginn) и нужно ли за это платить? Должны ли квартирант и арендодатель составлять протокол приёма-передачи (Übergabeprotokoll) на квартиру? Как правильно сдать часть дома?

Эти вопросы беспокоят всех, кто хотя бы однажды сталкивался с проблемой аренды жилья – будь то в качестве арендатора или арендодателя. В данном материале мы разъясним моменты, на которые необходимо обратить особое внимание при переезде на съёмную квартиру или при её сдаче.

Тема жилья нередко поднималась в классических литературных произведениях. Одну из цитат классика можно применить и к современному обществу: «Обыкновенные люди Квартирный вопрос только испортил их». то ж, спорить с Михаилом Афанасьевичем мы, конечно, не будем. Однако чтобы квартирный вопрос, в свою очередь, не испортил вашего впечатления от планируемой аренды, важно разобраться в нижеследующих нюансах.

В случае договоров об аренде жилья (Mietverträge) срок их расторжения (Kündigungsfrist) составляет, как правило, три месяца. Под сроком расторжения договора подразумевается предписанная минимальная продолжительность (Mindestdauer) между моментом расторжения договора (Kündigungszeitpunkt) и собственно выездом (Auszug) квартиросъёмщика. До истечения данного срока арендодатель не должен искать другого постояльца, поясняет Союз арендаторов жилья Мюнхена (Mieterverein München). Хозяин квартиры может настоять на том, чтобы прежний постоялец платил аренду до конца договорного периода (Vertragslaufzeit). В целом, квартиранты не имеют права приводить следующего съёмщика и таким образом преждевременно выходить из договора об аренде квартиры.

Новый квартирант, как правило, не имеет права въезжать в арендуемую квартиру до начала срока действия договора (Vertragsbeginn). Тем не менее это возможно, если арендодатель и квартирант заранее договорятся, что последний въедет в квартиру чуть раньше срока. Важный нюанс: если выплата за такое преждевременное использование помещения не была чётко оговорена, арендодатель не вправе требовать за это денег, подчёркивает Союз собственников недвижимости Haus & Grund.

Отметим: квартиросъёмщикам не стоит впадать в экстаз от такой возможности бесплатного, пусть и недолгого, проживания в квартире. Столь приятная преждевременная передача квартиры является лишь бонусом к грузу ответственности, который съёмщик начинает нести с началом аренды. Даже в том случае, если квартирант занимает помещение не сразу (только начинает вселяться), он уже обязан следить за тем, чтобы в квартире не возникало повреждений и поломок.

Во многих случаях арендодатель не может передать квартиру следующему съёмщику до начала действия договора с ним (Vertragsbeginn). Причина в том, что предыдущий квартирант (Vormieter), в свою очередь, имеет право пользоваться жилым помещением до истечения срока правоотношений аренды – даже тогда, когда по факту он уже съехал с квартиры.

Чтобы избежать ненужных ссор и скандалов при выезде из квартиры и передаче её хозяину, рекомендуется составить приёмо-сдаточный протокол. Цель этого протокола состоит в документировании состояния квартиры. Он составляется по обоюдному согласию сторон и в их присутствии, объясняют эксперты из Союза собственников недвижимости Haus & Grund.

Подчеркнём: составление такого протокола – не обязанность, а только возможность, используя которую удастся упростить потенциально сложные взаимоотношения двух сторон. Ни арендодателя, ни съёмщика не могут обязать участвовать в составлении протокола приёма-передачи, всё это происходит по обоюдному желанию. Однако юристы всё же советуют составить его, ведь если при въезде в квартиру будет составлен протокол, то после на его основании можно будет легко установить, появились ли за время арендного срока (Mietzeit) какие-либо новые повреждения жилья.

Съёмщику и арендодателю имеет смысл вместе обойти всю квартиру, осмотреть каждую комнату и зафиксировать в протоколе все повреждения, которые следует также детально описать. Как вариант, можно дополнительно сфотографировать каждое помещение, что поможет наглядно сравнить состояние квартиры до и после аренды. Также важно снять и отразить в документе показания счётчиков (Zählerstände).

Если выезжающий квартирант не может присутствовать при передаче квартиры хозяину, то ему следует направить на передачу квартиры (Wohnungsübergabe) своё доверенное лицо (Vertrauensperson), объясняет Организация по правам квартиросъёмщиков Германии (Deutscher Mieterbund). При этом важно, чтобы в протоколе фиксировалось только состояние квартиры, а не положения о том, кто, например, обязан устранить возможные повреждения.

Автор: Аглая Чистая

http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=5615&Itemid=4

***

Как правильно сдать часть дома?

Перед тем, как сдать часть дома или пристройку к дому квартирантам, владельцу необходимо многое продумать. Тогда он сможет зарабатывать деньги с помощью своей собственности и избежать дополнительных расходов.

Зарабатывать деньги с помощью собственного дома? Звучит заманчиво! Но любого, кто решится на такой шаг, могут ожидать юридические трудности. Поэтому предварительно нужно как следует изучить правовые нормы, регулирующие наём жилья.

В целом одобряя идею сдачи в наём собственности, эксперты предупреждают: если проект дома разработан неправильно, то последующие расходы могут многократно превысить ожидаемую прибыль.

По-хорошему, ещё на этапе планирования строительства заказчик застройки должен решить, что он будет сдавать часть жилого помещения и получить на это соответствующее разрешение. «Не каждый план застройки позволяет выделить сдаваемую внаём площадь в доме», – указывают эксперты. Тот, кто будет жить со съёмщиком под одной крышей, должен планировать для каждой квартиры или части дома собственные распределительные линии, отдельные входы и звонки. Это облегчит совместное проживание.

Заранее определиться с размером арендной платы

Арендодателю предстоит заранее продумать не только соответствие конструктивных решений сдаваемого жилья. Прежде чем заключать договор о найме, домовладелец должен решить, какой доход он хочет получить от аренды. Размер арендной платы зависит не только от состояния и величины сдаваемой площади, но также и от местоположения дома.

Понятно, что хозяин – барин, он может назначать цену за жильё по своему усмотрению и разумению. И всё же в качестве ориентира собственнику жилой площади хорошо бы заранее изучить местный рынок аренды, чтобы не оказаться в проигрыше. В густонаселённом районе с большим спросом на жильё можно будет получить более высокие доходы от аренды, чем в маленьком городке или в деревне.

Хорошо знать жилищное право

Если квартиросъёмщик найден, то можно приступать к заключению договора о найме. «Тот, кто сдаёт внаём в первый раз, должен сначала проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся в вопросах найма жилья», – советуют эксперты. В жилищном праве имеется много положений, защищающих арендаторов, и нередко эти положения сформулированы нечетко, даже бывают запутанными. Если, например, в договоре о найме будут прописаны неверные условия (пункты в договоре), то в случае судебного разбирательства они могут быть признаны недействительными, и это нанесёт арендодателю большой финансовый урон.

Хороший пример такой ловушки для арендодателя – это косметический ремонт сдаваемого им жилья. За чей счёт он будет производиться? Многие собственники жилья подписывают договор, не задумываясь об этом, и если это отдельно не оговорено, то за всё платит арендодатель. С точки зрения экспертов, очень удачными для собственников жилья являются формуляры договоров, составленные специалистами немецкой фирмой Haus & Grund Deutschland (http://www.hausundgrund.de/index.html), которые постоянно отслеживают новые положения и нормы жилищного права, судебные решения по этим вопросам и отражают это в пунктах договоров об аренде.

Играть открытыми картами

При сдаче в аренду части дома владелец недвижимости, как правило, в течение многих лет живёт бок о бок со съёмщиками. Обычно квартиры сдаются внаём на неопределённый срок. Если вдруг собственник захочет изменить условия сдачи жилья, по закону он должен назвать вескую причину расторжения договора аренды. На практике это происходит только в том случае, когда арендатор серьёзно нарушил условия договора. Если это не так, то у владельца жилья остаётся единственный шанс – расторгнуть договор аренды, заплатив съёмщику приличные отступные.

Серьёзным поводом для расторжения договора аренды может быть желание владельца самому использовать сдаваемое жильё, к примеру, отселить туда взрослого сына, собирающегося жениться. Если близка перспектива отселить в арендуемое помещение члена семьи, то договор следует заключать с учётом этого. Чтобы избежать в дальнейшем судебных разбирательств и траты немалых средств, юристы советуют арендодателю не обманывать съёмщика и прописать в договоре ограниченный срок найма.

Договор о найме с родственниками

Многие домовладельцы предоставляют в распоряжение взрослым детям, родителям или другим родственникам часть дома или пристройку. Запомните: даже с ними следует заключать полноценный договор, в котором, во избежание проблем, лучше определить размер аренды и предоплаты эксплуатационных расходов на разумном и реалистичном уровне. Даже между родными людьми временами возникают конфликты, приводящие их в суд. Доказать свою правоту поможет хорошо составленный договор аренды.

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=5860&Itemid=4

***

Приложение. Решения в пользу арендаторов

Сразу несколько новых вердиктов, касающихся жилищного права, вынесла Федеральная судебная палата (Bundesgerichtshof, BGH). По большей части они – в пользу арендаторов.

Сенат BGH по гражданским делам постановил: запрет на содержание животных в съёмной квартире незаконен, ибо «ущемляет моральные права жильцов». Арендаторы вправе заводить некрупных животных без согласования с владельцем дома, а соответствующий запретительный параграф в арендном договоре «противоречит современным этическим нормам». Поводом для решения стал иск квартиросъёмщика, которому хозяин пригрозил бессрочным расторжением договора, если тот не избавится от своей дворняги. Другим важным решением BGH является отмена так называемого «параграфа 120 евро», согласно которому жильцы обязаны оплачивать мелкий ремонт в квартире, если стоимость его не превышает 120 евро, например – платить за замену водопроводных кранов, конфорок на электроплите или прочистку закупоренных сливных труб. Вердиктом Административного суда Бингена, позже утверждённым Федеральной судебной палатой, такой пункт арендного договора объявлен «ущемляющим имущественные права жильца». По мнению судей, максимальная нагрузка на арендатора в случае текущего ремонта может составлять не более 75−100 евро в год. А ремонт системы отопления владелец дома во всех случаях обязан осуществлять за свой счёт.

Суд определил объём косметического ремонта при выезде из квартиры. Он предполагает окраску стен в «нейтральные» цвета – белый или бежевый, заделку отверстий, в которые были вбиты дюбеля, замену повреждённых жильцом коврового покрытия и линолеума, если они были уложены до его вселения, а также покраску дверей, оконных рам и батарей всё в тот же «нейтральный» цвет, с предшествующим удалением старого лака. При невыполнении требований владелец квартиры имеет право сохранить за собой уплаченный ранее залог (Kaution) и предъявить бывшему арендатору претензии по погашению своих расходов.

Источник- http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=5754&Itemid=4