На заметку потребителю в Германии. Часть 14. Документы, продажа квартиры, страхование жилья, заблуждения арендатора

***

Документы, которые должны быть всегда с собой 

Кому хочется думать об аварии, болезни или, того хуже, смерти? Естественно, никому. Но, увы, несчастный случай может произойти с каждым из нас. Следует помнить об этом и заранее подготовить необходимые документы.                                                                      

Распоряжение пациента

Если вы больше сами не можете принимать важные решения, например, о медицинском обслуживании, то, по закону, опекунский суд (Betreuungsgericht) должен назначить вам помощника. И это не обязательно может быть кто-то близкий: супруг или дети.

Вам следует заранее позаботиться о том, что необходимо будет сделать вашим родным или назначенному судом помощнику в случае реальной опасности для вашей жизни. К сожалению, если при тяжёлом заболевании или внезапном ухудшении состояния здоровья больной не сделал никакого распоряжения, то члены его семьи часто не знают, что делать.

В распоряжении пациента (Patientenverfügung) должны быть освещены как минимум два вопроса: желаемые меры при необходимости ухода за больным и что делать в том случае, если он умирает. Важно также помнить следующее: каждые два года распоряжение пациента должно обновляться и снабжаться новой датой и подписью. Это делается потому, что собственное мнение человека может претерпеть изменения – например, на основе более эффективных методов лечения.

Доверенность на передачу распорядительских прав

Такой документ, как доверенность на передачу распорядительских прав (Vorsorgevollmacht), определяет, кто станет доверенным лицом и, соответственно, будет представлять интересы в органах власти, страхования, больничной кассе, если человек сам больше не в состоянии это делать. Тогда это лицо может подписывать от имени доверителя договоры или же заявлять об их расторжении. Но знайте: доверенность следует составить ещё тогда, когда вы полностью дееспособны, можете формулировать свои пожелания, уточнять их и полностью понимать, что делаете. Пожелания что-то сделать за вас вы можете передать одному лицу или разделить на нескольких. Для банковских операций обычно имеются специальные формуляры (для доверенности на расчётный счёт и депозит). Эти детали можно уточнить у консультанта банка.

Распоряжение об установлении патронажа

Распоряжение об установлении патронажа (Betreuungsverfügung) – не такая строгая форма доверенности, как предыдущие. В данном распоряжении следует указать, что делать с вашим имуществом в случае наступления старческой немощности и хотели ли бы вы остаться жить дома или переехать в дом престарелых.

Назначенный помощник ведёт ваши дела, отчитываясь за них перед опекунским судом. Вместо конкретного лица полномочия можно передать также и учреждениям, таким как Caritas или Diakonie.

Запомните: тому, кто уже написал доверенность на ведение дел на определённое лицо, не требуется оформлять распоряжение об обслуживании.

Если к указанному документу будет приложено также и распоряжение пациента, то помощник вместе с врачами решит и вопросы касательно вашего здоровья.

Три важных указания

1. Вложите в удостоверение личности листок с именем того, на кого написано ваше распоряжение, и держите всё при себе в портмоне. Тогда врач сразу будет знать, к кому он может обратиться.
2. Бланки распоряжений есть на сайте Федерального министерства юстиции: http://bmjv.de/DE/Themen/Gesellschaft/Patientenverfuegung/patientenverfuegung_node.html.
3. Сообщите вашим родным, где хранятся все ваши документы. Если вы боитесь, что с ними может что-то случиться, то можно сделать копии, заверить их у нотариуса, а оригиналы сдать на хранение в Федеральную нотариальную палату.

Наша справка

Распоряжение пациента (Patientenverfügung) – это предварительное распоряжение человека, сделанное в письменном виде на случай, если он больше не может (понятно и ясно) объявить свою волю. Оно касается медицинских мероприятий, таких как принятие решительных мер по лечению и спасению жизни и, как правило, связано с отказом от проведения мероприятий, продлевающих жизнь.

Доверенность на передачу распорядительских прав (Vorsorgevollmacht) уполномочивает другое лицо выполнять все или определённые задания и поручения доверителя в случае необходимости. Имея доверенность на ведение дел, уполномоченное лицо будет выражать волю доверителя, т. е. будет на месте разрешать вопросы и проблемы не способного больше к принятию решений доверителя.

Распоряжение об установлении патронажа (Betreuungsverfügung) – это возможность личного (помощником) или опосредованного (учреждением) обслуживания в том случае, если сам человек больше не может решать свои вопросы.

http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6104&Itemid=4      

***

Как в Германии грамотно продать квартиру 

Тот, кто впервые продаёт недвижимость, может совершить много ошибок. На что же следует обратить внимание при продаже квартиры, дома или земельного участка?

Задумывая продавать недвижимость, владелец должен решить для себя некоторые важные вопросы. Самый важный из них: зачем вы продаёте собственность? Собираетесь ли затем купить другое жильё? Хватит ли вам на это вырученных денег или придётся брать кредит? Тщательно обдумав эти и аналогичные вопросы, можно избежать многих ошибок, сэкономить деньги, время и нервы.

Продажа дома или земельного участка – сделка совсем другой категории, чем, например, продажа подержанного автомобиля. Здесь речь идёт не только о более высокой цене и расходах, но и о сроках. Прежде чем будет заключён договор купли-продажи, обычно проходит 6−9 месяцев. Многое в сроках подготовки к продаже зависит от местоположения и вида недвижимости. Собираясь заняться продажей жилья, собственник должен заранее вникнуть в тонкости этого вопроса, собрать всю необходимую информацию, оформить документы. Если вы решите, что заниматься продажей самостоятельно слишком сложно, можно нанять маклера по сделкам с недвижимостью.

Первое впечатление играет важную роль не только на свиданиях, но и при продаже недвижимости. От него во многом зависит, сколько будет готов заплатить за ваш дом или участок потенциальный покупатель. Да и кому вообще может приглянуться обшарпанный фасад, вытертые ковры или двери и стены с облупившейся краской? Даже если жилище вполне крепкое, переехать жить в таком доме мало кто захочет.

При подготовке жилья к продаже надо всё время ставить себя на место покупателя, задаваясь вопросом: а как я бы отреагировал на такое состояние дома? Понравилось бы мне, как он выглядит? Хорошая уборка, свежая краска, проветренная и хорошо пахнущая квартира – мелочи, которые могут повлиять на решение человека купить её.

Если продавец нашёл покупателя, то перед подписанием договора у нотариуса он должен запросить банк покупателя, чтобы тот дал ему письменное подтверждение финансовой состоятельности последнего. Нельзя позволить себе составлять мнение о хорошем материальном положении человека по тому, как он выглядит. Продавца не должны вводить в заблуждение хорошие манеры, изысканная одежда и дорогая машина – они далеко не всегда гарантируют платёжеспособность покупателя.

Решающий вопрос при продаже – это цена недвижимости. Её следует тщательно обдумать. Продешевите – потеряете деньги. «Задерёте» цену – не найдёте покупателя. Неопытные продавцы часто совершают серьёзную ошибку: они начинают со слишком высокой цены продажи, чтобы посмотреть, как на неё отреагируют потенциальные покупатели, а затем снижают её. Это ошибочный путь, такая тактика может отпугнуть. Заинтересованные люди увидят, как падает цена, и решат, что с недвижимостью что-то не в порядке. Поэтому совет: перед тем, как установить цену на жильё, внимательно просмотрите объявления

в газетах и на сайтах недвижимости (таких как например, www.immowelt.de). Проанализируйте цены на объекты недвижимости, похожие по параметрам (размер, расположение, оснащение и т. п.) на вашу квартиру или дом. Имейте в виду: как правило, в большинстве объявлений речь идёт о дорогих домах или элитных квартирах, которые из-за высокой стоимости не каждому по карману. Дешёвое жильё обычно быстро находит покупателя, поэтому объявление о его продаже не будет долго висеть на сайте или публиковаться из номера в номер в тематических газетах.

Чтобы не ошибиться в начальной цене, обратитесь за советом к маклеру по продаже недвижимости. Опытный посредник назовёт реальную цену, по которой можно будет продать квартиру. За совет маклера придётся заплатить, но если вы уже решили, что наймёте специалиста для продажи недвижимости, то оценка стоимости жилья будет бесплатной.

Любое знание приходит с опытом. Какие бы дельные советы ни получал продавец дома или участка, он торгует недвижимостью один-два раза в жизни, а опытный маклер занимается этим постоянно. Продавая жильё самостоятельно на свой страх и риск, можно потерять очень много денег. Эксперт по продаже недвижимости поможет избежать потерь. Рассчитывая получить хорошие комиссионные за свои услуги, квалифицированные маклеры используют богатый опыт для удачного подписания договора купли-продажи. Во-первых, у них обычно есть доступ на профессиональные закрытые сайты с объявлениями. Кроме того, они умеют наиболее выгодно представить продающуюся недвижимость. И наконец, они знают, какие документы необходимо собрать и как юридически грамотно оформить сделку. Поэтому перед принятием решения о продаже нужно как следует просчитать, стоит ли рисковать и пытаться продать квартиру или дом самому или, смирившись с высоким гонораром, перепоручить это дело маклеру.

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6076&Itemid=4

***

Как правильно застраховать жилище 

Фирм, специализирующихся страховании жилья, много. Они предлагают страховать строения, домашнее имущество, ответственность за причинение вреда и т. д. Давайте разберёмся, что из этого имеет смысл или даже необходимо страховать, а что излишне.

Тот, кто собирается строить или покупать жильё, поступит разумно, если застрахует себя от рисков, которые могут его разорить. Вопрос в том, что страховать обязательно, а на какой страховке можно сэкономить.

Страхование здания

Страхование жилого дома абсолютно необходимо. Оно покрывает убытки, например, от пожара, затопления водой (повреждение трубы водопровода), удара молнии или взрыва. В договор страхования обычно включён ущерб от урагана и града. Нередко имеет смысл оформить дополнительное страхование жилого дома от стихийных бедствий. Оно защищает от финансовых последствий таких явлений природы, как оползень, обильные снегопады или наводнение.

Собственник дома должен быть готов к тому, что страховщики очень скрупулёзно проверяют риски возникновения стихийных бедствий и порой отказываются страховать здания, расположенные в определённых местностях, от ряда последствий явлений природы.

Так или иначе, но следует педантично изучить содержание страховых полисов, потому что в них отмечены важные нюансы. К примеру, страхование от стихийных бедствий обычно защищает от землетрясений. Однако не в том случае, когда обрушение дома произошло из-за неправильных действий горнодобывающих предприятий, поскольку здесь вина лежит не на природе, а на человеческой деятельности. страховщики также делают различие между затоплением и наводнением, вызванным штормовым приливом. С другой стороны, некоторые договоры защищают от опасностей, при которых страхуемое строение простоит ещё не одну сотню лет.

Страхование домашнего имущества

Итак, здание страховать надо. А как насчёт домашнего скарба? Для этого давно придумано страхование домашнего имущества. Включён ли в полис ущерб от стихийных бедствий? Это необходимо проверить домовладельцу при заключении договора. Как правило, в договоре записано: страхование домашнего имущества должно покрывать такие потери, которые застрахованный не может материально возместить. Общества защиты прав потребителей советуют: при заключении любого договора страхования всегда выясняйте размер страховой суммы. Тот, кто из экономии старается занизить страховую стоимость, испытает в случае выплаты страховки сильное разочарование – сумма окажется слишком маленькой и не возместит реального ущерба.

Страхование от ответственности за причинение ущерба

Тот, кто владеет домом или только строит его, может попасть в ситуацию, когда ему придётся возместить ущерб, нанесённый другому. Чтобы избежать убытков, домовладелец, использующий дом для своих нужд, должен заключить договор страхования гражданской ответственности. В зависимости от стоимости и местоположения земельного участка это может стоить до 1000 евро в год. При этом если арендодателям необходимо заключить договор страхования от ответственности за причинение вреда строению и участку, то владельцы неиспользованных земельных участков и застройщики должны застраховаться от ответственности за причинение вреда земельному участку и строящемуся зданию.

Страховать определённые позиции в доме и на участке имеет смысл только в отдельных случаях. Так, например, дополнительное страхование окон требуется только тому, у кого остеклён весь фасад здания. Как правило, домовладелец в состоянии сам заплатить за ремонт отдельного окна.

Планируя строительство или покупку жилья, большинство будущих владельцев недвижимости обсуждают вопросы страхования с консультантом банка или страховщиком. Однако эти люди могут быть необъективными, ведь они не просто консультанты, но и, прежде всего, продавцы. Поэтому, чтобы не платить лишнее, клиент должен обратиться за советом к независимому эксперту в общество прав потребителей, или в объединение домо- и землевладельцев.

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6090&Itemid=4

***

10 заблуждений арендатора. Что можно и что нельзя квартиросъёмщику 

Может ли арендодатель иметь запасной ключ от квартиры арендатора? Может ли сосед в полдень играть на пианино? Как часто дозволяется устраивать вечеринки? Когда речь идёт о жилищном праве, многие люди считают себя хорошо подкованными в данном вопросе. Но порой и они оказываются неправы. Мы собрали десятку часто встречающихся заблуждений. Громкая музыка, постоянный лай дворняжки у семейства с верхнего этажа и своеобразное представление арендодателя о «технически правильном ремонте» – темы, касающиеся взаимоотношений между арендаторами и владельцем, постоянно требуют разъяснения. Десятку самых частых заблуждений комментирует Ульрих Ропертц (Ulrich Ropertz), коммерческий директор Немецкого союза квартиросъёмщиков (Deutscher Mieterbund).

1. Арендодатель может иметь ключи от квартиры жильца.

«Никто не должен иметь ключ от квартиры арендатора без его ведома», – объясняет Ульрих Ропертц. Для экстренных случаев достаточно, если съёмщик сообщит арендодателю, где хранится запасной ключ (к примеру, у друзей).

Если арендодатель входит в квартиру, не известив жильца, то это – нарушение неприкосновенности жилища, дающее съёмщику основание для немедленного расторжения договора аренды.

2. Вечеринки разрешены раз в месяц.

«Нет такого правила, – объясняет г-н Ропертц. – Съёмщики не должны слишком громко и поздно веселиться.» Официально время ночного отдыха продолжается с 22 часов вечера до 6 часов утра. Это не означает, что вообще нельзя ничего праздновать, но, разумеется, нужно обращать внимание на уровень шума и заранее предупредить соседей, чтобы они не пожаловались владельцу жилья или полиции.

3. Арендодатель может категорически запретить держать домашних животных.

«Это не так», – говорит Ропертц. В качестве подтверждения своих слов он приводит решение федеральной судебной палаты. Там сказано, что общий запрет на содержание домашних животных слишком серьёзно ущемляет права съёмщиков. В любом случае запрета на проживание в квартире мелких домашних животных, таких как хомяк или рыбки, не существует.

4. Тот, кто предоставит владельцу дома трёх потенциальных новых жильцов, может досрочно прекратить договор найма.

Это заблуждение. Съёмщик должен выполнять договор, который подписал. Это означает, что и платит он до тех пор, пока не истечёт срок расторжения договора.

Разумеется, арендодатель обычно заинтересован как можно раньше снова сдать квартиру. Тот, кто предлагает ему новых платёжеспособных жильцов, имеет хорошие шансы (но не право) расторгнуть договор найма.

5. С 12:00 до 15:00 в доме официальный тихий час.

В ФРГ нет «предписанного законом» тихого часа. Однако многие федеральные земли предписали официально соблюдать его. Кроме того, коммуны могут издавать общие правила защиты от шума, которые предусматривают специальные периоды покоя. Это же касается и внутреннего распорядка в доме.

6. При проведении ремонта арендодатель может определять цвет стен.

Федеральный суд (Bundesgerichtshof, BGH) постановил: если, уезжая из квартиры, съёмщик должен делать ремонт, то он сам выбирает цвет. Единственное ограничение: окраска стен не должна ухудшать качество квартиры, чтобы это не затруднило арендодателю её сдачу внаём. Поэтому арендатор должен использовать стандартные цвета.

Во время аренды съёмщик может красить стены в любые цвета. Арендодатель не имеет права вмешиваться.

7. С тем, кто один раз не внесёт квартплату, арендодатель может раньше срока расторгнуть договор аренды.

Это не так. Только если задолженность составляет 2 квартплаты или если арендодатель вносит плату очень нерегулярно, тогда владелец имеет право расторгнуть договор досрочно.

8. При выезде из квартиры можно произвести расчёт за последний месяц из залога (Kaution).

Съёмщик не может оплатить квартплату из залога. Тот, кто попытается так поступить, рискует довести дело до судебного разбирательства. Это может грозить должнику описью имущества.

9. Договор найма вступает в силу только при въезде.

Договор найма считается действительным с момента подписания. При договорах найма нет обычного 14-дневного права отказа без объяснения причин (если только таковой не предусмотрен отдельным параграфом в тексте). Поэтому всегда внимательно читайте условия договора (в том числе и условия его расторжения), прежде чем его подписывать.

10. Арендодатель имеет полную свободу действий при повышении аренды.

Это не так. Если арендодатель хочет увеличить квартплату, он должен доказать, что сделал это на основании сравнительного анализа оплаты квартир в данном районе или городе (Mietspiegel), или же подтвердить, что данное повышение оправданно, с помощью экспертного заключения. Также арендодатель может повысить квартплату, если он произвёл в доме модернизацию. Простые объяснения типа «всё дорожает» не являются обоснованием для повышения арендной платы.

Источник - http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6178&Itemid=4