На правовые вопросы читателей отвечают адвокаты из Германии: Дача и закон, виды на жительство, оплата съемного жилья

***

Дача и закон

Я завзятый дачник, и по этой, как думается, уважительной причине у меня возникли некоторые вопросы из области действия Федерального закона о садовых участках Bundeskleingartengesetz. Вопрос первый: как и кем устанавливается высота ограждающего участок забора? Вопрос второй: каковы правила установки приспособлений для приготовления гриля на участке? И наконец: существует ли какой-нибудь надзорный орган за садовыми обществами в каждом городе Германии, следящий за исполнением Bundeskleingartengesetz и деятельностью садово-дачных товариществ? Р. Кр-ов, Мюнхен

Общеизвестно, что составной частью договора аренды дачно-садового участка является Порядок пользования участком (нем. Gartenordnung). Он обязывает арендаторов соблюдать согласованные правила. Если вы не согласны с этими правилами, то можете, например, обсудить их на общем собрании арендаторов или даже обратиться в суд. Кроме того, следует соблюдать местные строительные предписания. Так что точный ответ на ваш первый вопрос может быть дан, скорее всего, только после изучения всех бюрократических правил, затрагивающих указанную тему в конкретной местности. Насколько мне известно, Bundeskleingartengesetz от 1983 года не регулирует высоту изгороди. Такие подробности регулирует Порядок пользования участком, а также местные строительные предписания. Возможны, конечно, локальные особенности и нюансы, в том числе в плане Порядка пользования.

По имеющейся у меня информации, Порядок пользования и земельные строительные предписания указывают на определённую высоту изгороди участка, обычно не выше 1,25 м. Это правило действует по всей стране. Особые правила высоты изгороди действуют для участков, выходящих на шумные улицы, либо по иным конкретным обстоятельствам. Кроме того, допустимо частичное ограждение участка более высокой изгородью – в качестве защиты от взглядов, высотой до двух метров (Sichtschutz). Посмотрите в своих бумагах, как ваш садово-дачный кооператив регулирует правила установки изгороди для защиты от взглядов.

Да, устанавливать на участке приспособление для гриля допустимо. При этом, конечно, должны быть соблюдены пожарные предписания, а также получено соответствующее согласие соседей, ведь если дым и запах от гриля ощутимо переходит на их участок, они могут почувствовать, что их право на отдых ущемлено постоянными вечеринками. Обычно правила установки гриля урегулированы в Порядке пользования участком.

За исполнением Bundeskleingartengesetz наблюдают местные ведомства правопорядка и местные ведомства строительного надзора. Общий контроль осуществляет компетентное земельное министерство. Например, в земле Северный Рейн-Вестфалия это Ministerium für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz.

***

Если пенсии не хватает…

Бюджет нашей семьи складывается из трудового дохода жены, двух российских пенсий супругов и дотации на жильё (Wohngeld). Сейчас супруг достиг пенсионного возраста в немецкой пенсионной системе, размер немецкой пенсии составляет порядка 22 евро. Супруг при этом категорически не хочет переходить в систему базового обеспечения по возрасту (Grundsicherung im Alter). Каким образом будет рассчитан взнос пенсионера в кассу медицинского страхования? Есть ли положения, позволяющие супругу оставаться свободным от взносов застрахованным членом семьи работающего члена кассы? К. М., Дортмунд

Вы пишете, что ваша доходная ситуация улучшилась, за счёт немецкой пенсии теперь вы получаете на 22 евро больше, чем раньше. Если вы раньше обходились без социальной помощи, то ныне, имея на 22 евро больше, вы тем паче можете обходиться без указанной общественной помощи. Стоит отметить, что дотация на жильё тоже считается общественной выплатой, однако это самая «мягкая» и льготная выплата, её получение связано с осуществлением минимального количества условий.

Возможно, что ваша финансовая ситуация претерпела изменения в связи с правилами страхования пенсионеров, которые стали теперь для вас актуальны: известно, что правила страхования в больничной системе пенсионеров имеют ряд особенностей и отличаются от общих правил больничного страхования.

Больничная касса получает информацию об обработке заявления о выплате пенсии, помимо этого больничная касса проверяет наличие страхового случая в соответствии со своими правилами. Больничная касса сообщает пенсионной кассе итог проверки обязательного медицинского страхования в системе медицинского страхования пенсионеров. Решение больничной кассы носит для пенсионной кассы обязывающий характер. В обычном случае «нормального» немецкого пенсионера пенсионная касса, как правило, сама вычитает из пенсии взносы в медицинскую кассу и кассу по уходу, а уже затем переводит пенсионеру «очищенную» от взносов пенсионную выплату.

Вполне можно представить себе, что медицинская касса суммировала вашу немецкую и российскую пенсию, сочла вас подлежащим медицинскому страхованию и назначила месячный взнос, поглощающий все ваши пенсионные доходы. В результате пенсионной выплаты в 22 евро ваш доход реально уменьшился. Возможно, вам не стоило подавать заявление о начислении пенсии, тогда для вас всё осталось бы по-прежнему. Указанные 22 евро немецкой пенсии, так сказать, вышли вам боком, насколько я понял изложенную в письме ситуацию.

Пенсия в Германии выплачивается по личному заявлению застрахованного лица, автоматической выплаты пенсии в связи с достижением пенсионного возраста в стране не предусмотрено. Возможно, решением для вас стал бы отказ от пенсии, однако для точного ответа мне нужно было бы самому ознакомиться со всеми бумагами. Рекомендую вам консультацию профильного специалиста по вашему месту жительства. Без предварительной консультации со специалистом я не советовал бы вам предпринимать какие-либо ответственные действия, которым вы потом не сможете дать задний ход.

Система базового обеспечения не даёт пожилым людям опуститься в доходах ниже прожиточного минимума. Указанная система, как представляется, могла бы выровнять ваши доходы после уплаты взноса в медкассу. Нежелание переходить в систему базового обеспечения по возрасту, о котором сказано в письме, на первый взгляд непонятно. Однако и здесь для правильного и исчерпывающего ответа необходимо знать все особенности и подробности конкретного случая.

Автор: Томас Пуэ

http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6436&Itemid=4

***

Какие существуют виды на жительство в Германии

Вид на жительство (ВНЖ, Aufenthaltstitel) – документ, необходимый иностранцу, решившему жить в Германии и строить здесь своё будущее. Без этой небольшой карточки иностранец не сможет ни легально устроиться на работу, ни находиться здесь более 90 дней в течение полугода. Даже поселиться где бы то ни было, кроме отеля, будет проблематично. Стоит отметить: разрешения на пребывание бывают разными, и с годами могут меняться на более «выгодные».

Выдачей разрешений на пребывание занимается Ведомство по делам иностранцев – Ausländerbehörde. В каждом городе оно своё (в мегаполисах их может быть даже несколько), поэтому обращаться туда необходимо по месту проживания. Исключением являются граждане стран-участниц ЕС, Европейского экономического пространства (страны ЕС + Исландия, Лихтенштейн и Норвегия) и Швейцарии: они обладают правом свободного перемещения по территории всех вышеперечисленных стран и в получении отдельного ВНЖ с сопутствующем ему удостоверением не нуждаются. Им достаточно обратиться в местный Meldeamt и «прописаться» по новому месту жительства.

Все остальные в обязательном порядке должны оформлять разрешение на пребывание. Но не все разрешения одинаковы: они различаются в зависимости от целей прибытия иностранца и срока его легального пребывания на территории Германии. Они могут быть как временные, так и постоянные, с разрешением на работу и т. д. Давайте рассмотрим их вариации.

Aufenthaltserlaubnis – этот вид на жительство выдаётся на определённый срок (как правило, на несколько лет), по прошествии которого его необходимо продлевать, подавая заново все документы и подтверждая установленные требования.

Причины для выдачи временного вида на жительство могут быть достаточно разнообразны:

• Получение образования на территории Германии (§ 16−17 Закона о пребывании в Германии, Aufenthaltsgesetz);
• Работа на территории Германии (§ 18−21 Закона о пребывании);
• Пребывание в ФРГ по международно-правовым, гуманитарным и политическим причинам (§ 22−26 Закона о пребывании);
• Воссоединение семьи (§ 27−36 Закона о пребывании);
• Репатриация (§ 37−38 Закона о пребывании);
• Наличие вида на жительство в одной из стран ЕС (§ 38а Закона о пребывании).

Получая временный вид на жительство, следует помнить, что он далеко не всегда даёт право работать на территории Германии. К примеру, люди, получившие разрешение на пребывание с целью получить образование, такого права часто бывают лишены или строго ограничены в выборе работы. Если же работать разрешается, то это должно быть напечатано непосредственно на самой карте вида на жительство (Aufenthaltstitel).

Внимание! Частой причиной отказа в продлении временного вида на жительство является непосещение интеграционных курсов или неудовлетворительный результат на завершающих их экзаменах.

Niederlassungserlaubnis – постоянный вид на жительство. Выдаётся, как правило, по прошествии 5 лет легального проживания на территории Германии. В отдельных случаях (например, для высококлассных специалистов, обладающих уникальными знаниями в своей области) постоянный вид на жительство может быть получен сразу, минуя пятилетнее ожидание. Кроме того, бизнес-иммигранты имеют право получить Niederlassungserlaubnis уже спустя 3 года, если ситуация в их бизнесе соответствует или превосходит ту, которую они описывали в подаваемом при иммиграции бизнес-плане.

Если постоянный ВНЖ предстоит получать на общих условиях, то со­искатель должен отвечать следующим требованиям: работать, обеспечивая тем самым себя и всех членов своей семьи (то есть не получать какой-либо финансовой помощи от государства; исключение составляют лишь детское (Kindergeld) и родительское пособия (Elterngeld), а также пенсия), достаточно хорошо говорить по-немецки и не иметь судимости.

Постоянный вид на жительство наделяет иностранца практически всеми правами, которыми обладает гражданин Германии, за исключением избирательного права (как избирать, так и быть избранным).

Blaue Karte EU – так называемая «голубая карта» даёт право на работу в большинстве стран Евросоюза, за исключением Великобритании, Ирландии и Дании. Для её получения соискатель должен соответствовать определённым требованиям:

• Наличие рабочего контракта или предложения о работе с зарплатой минимум в полтора раза превышающей средний уровень заработка в данной стране (для некоторых особо востребованных в Германии профессий этот показатель снижен с 1,5 до 1,2 раза);
• Наличие медицинского страхования в Германии – как правило, оплачивается работодателем;
• Документы, подтверждающие наличие соответствующего образования.

Обладатели «голубой карты» имеют право на ускоренное получение постоянного вида на жительство: для них он доступен уже спустя 33 месяца непрерывной работы по своему профилю. В случае, когда такой человек обладает знанием немецкого языка на уровне B1 или выше, постоянный ВНЖ может быть выдан уже через 21 месяц. Супруг или супруга обладателя «голубой карты» также имеет право на пребывание и, что немаловажно, работу в Германии.

Гражданство (Einbürgerung) – конечная цель интеграции в немецкое общество, от достижения которой, впрочем, многие осознанно уходят. Главная причина такого, казалось бы, странного поведения – необходимость отказаться от своего предыдущего гражданства, если оно было выдано какой-либо третьей страной, не входящей в состав Европейского союза.

Плюсов от получения гражданства Германии, по сравнению с постоянным видом на жительство, пусть не намного, но больше. Это, в первую очередь, полное избирательное право, возможность безвизовых путешествий в 145 стран мира (для сравнения, держателям российских паспортов доступно 98 стран, украинских – 96 стран, а белорусских – всего 66 стран), отсутствие риска быть депортированным даже при получении судимости.

Для получения гражданства Германии необходимо соответствовать следующим требованиям:

• Наличие постоянного вида на жительство;
• Успешно сданный тест на гражданство (Einbürgerungstest) – он включён в программу интеграционного курса;
• Минимум 8 лет законного проживания на территории Германии (могут быть исключения в плане незначительного снижения необходимого срока пребывания);
• Способность полностью обеспечивать себя и свою семью без помощи со стороны государства;
• Хорошее знание немецкого языка;
• Отсутствие судимости.

Как уже упоминалось выше, несмотря на небольшую сложность получения гражданства Германии, довольно-таки значительное количество людей не торопится менять свою гражданскую принадлежность к другому государству, довольствуясь постоянным видом на жительство. Немногие знают, но и такой статус предполагает одно послабление, получаемое по прошествии определённого количества времени.

Как известно, обладатели вида на жительство (даже постоянного) не имеют права уезжать в целях проживания и просто на продолжительное время в другое государство: для поддержания своего статуса им нужно иметь постоянную связь с Германией, приезжая сюда хотя бы время от времени. Но после 15 лет легального проживания на территории нашей страны такая необходимость отпадает: ваш постоянный вид на жительство никто не отберёт, даже если вы задумаете отправиться в многолетнее путешествие.

Газета «Русская Германия»

http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6434&Itemid=4

***

Семь раз проверь, потом плати!

О том, что цены на аренду жилья постоянно растут, говорилось уже неоднократно. Однако если собственно рост квартплаты можно несколько затормозить благодаря новым законодательным мерам, то жилищные кооперативы и владельцы пытаются получить прибыль за счёт повышения эксплуатационных расходов (Betriebskosten), которые часто бывают неоправданными. Можно ли этому противостоять, и если да, то как?

«Глубокоуважаемая госпожа Эзер! Прочитав ваши многочисленные письма, отправленные в наш адрес, сообщаем вам, что впредь мы не готовы отвечать на них», – начинается письмо, которое пенсионерка из Ганновера получила недавно от своего арендодателя. Далее в филиале Gagfah в Ганновере госпоже Эзер сообщили, что больше не будут её обслуживать.

Чем же так насолила пенсионерка известной фирме, что стало возможным сделать её персоной нон грата? Оказывается, она внимательно изучила расчёт дополнительных расходов, присланных ей, и задала арендодателю несколько вопросов. Почему так подорожал вывоз мусора? И почему в расчёте указаны 9426 евро за завхоза, которого она никогда не видела в их доме?

Ответа на свои вопросы Марет Эзер (Maret Oeser) не получила. Тогда она села за стол и стала сражаться за правду с Gagfah официальным путём. По решению суда первой инстанции (Amtsgericht) Ганновера, незаконно начисленные деньги были возвращены настойчивой гражданке. Подобные ошибки в расчётах дополнительных расходов у компании Gagfah были отмечены в нескольких городах Германии. Союзы квартиросъёмщиков (Mietervereine) подтверждают, что они часто консультируют жильцов, которые чувствуют себя обманутыми из-за слишком высоких эксплуатационных расходов.

Завышенные расходы

Сотрудник Союза квартиросъёмщиков Гамбурга Рольф Боссе (Rolf Bosse) говорит: «Gagfah не утруждает себя проверять издержки, которые должны оплачивать жильцы многоквартирных домов».

Чрезмерные эксплуатационные расходы – это основная проблема, с которой обращаются граждане в указанный союз. Как правило, спор возникает по поводу тех же самых пунктов, о которых спрашивала госпожа Эзер: издержки за отопление, уборка мусора или услуги завхоза.

В результате исследования Союза квартиросъёмщиков стало известно, что компания Gagfah основала дочернее предприятие VHB, которое предоставляет завхозов для принадлежащих ей домов. Союзы съёмщиков жалуются, что расчёты между дочерней и материнской компаниями часто сложно понять. Такие же договорные отношения имеются и в других больших жилищных предприятиях. В случае с Марет Эзер, переложенные на её плечи завышенные расходы на услуги завхоза недопустимы. Так решил суд.

«Союзы съёмщиков могли бы помочь жильцам во многих аналогичных случаях, чтобы Gagfah и другие арендодатели вернули им часть выплаченных денег. Однако, к сожалению, к нам обращается слишком мало заинтересованных людей. Многие боятся спорить с владельцем из опасения потерять квартиру», – говорит Рольф Боссе.

Кроме того, имеются ещё такие съёмщики, у которых нет работы, и за них оплачивает коммунальные расходы социальное ведомство или биржа труда. Поэтому им всё равно, насколько высоки эксплуатационные расходы. Они просто направляют счета для оплаты в «отвечающее» за них учреждение, не задумываясь о присылаемых расчётах. Получается, что в результате подобного безразличия ошибки квартирных кооперативов оплачивает налогоплательщик.

Споры по поводу эксплуатационных расходов

Если в договоре о найме расписаны позиции по эксплуатационным расходам, которые арендатор будет оплачивать, или те, которые подлежат оплате, помечены крестиком, если в договоре имеется запись о сумме задатка, то плата взимается только по этим позициям. Такой перечень или название позиции имеет в данном случае «окончательный характер», решил Верховный суд (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 279/06). Кроме того, согласно ещё одному решению Верховного суда, в договоре о найме жилья должны быть поимённо названы «прочие эксплуатационные расходы» (Az.: VIII ZR 167/03).

Арендодатель может перекладывать на съёмщика только необходимые издержки. Если издержки не относятся к хозяйственной деятельности, то они не являются эксплуатационными расходами. За них расплачивается сам владелец. Это положение исходит из решения земельного верховного суда (Oberlandesgerichts, OLG) Дюссельдорфа (Az.: I−24 U 115/12).

Таким образом, имеются ясные указания, за что арендодатель не должен брать деньги со своего съёмщика. «Например, издержки за ремонт и административные расходы на содержание домоуправления не относятся к эксплуатационным расходам и в рамках наёмных правоотношений жилого помещения даже по договорному соглашению не должны перекладываться на плечи арендатора», – объясняет Матиас Остмайер (Mathias Ostmeyer) из Объединения защиты квартиросъёмщиков в Ганновере.

Арендодатель не имеет права взваливать на фактических съёмщиков издержки за пустующую площадь в доме (BGH, Az: VIII ZR 159/05). Если в многоквартирном доме размещены фирмы или магазины, квартиросъёмщики не должны нести расходы за большее потребление воды или электричества. «Аренда любых помещений, занятых под производственные мощности, должна рассчитываться отдельно, т. к. они оплачиваются по значительно более высоким тарифам эксплуатационных расходов», – говорит сотрудник Союза съёмщиков Гамбурга г-н Боссе. К примеру, поземельный налог и, как правило, страховые взносы для производственных помещений выше, чем для жилых.

Расчётный период может составлять максимум один год. Срок расчёта заканчивается не позднее, чем по истечении двенадцатого месяца после окончания расчётного периода – согласно параграфу 556, абзацу 3 Германского гражданского уложения (Paragraf 556 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Съёмщик может претендовать на возврат переплаченного в течение 12 месяцев после получения расчёта эксплуатационных расходов с ошибкой (BGH, Az: VIII ZR 185/09).

На что обращать внимание?

Юристы, специализирующиеся на жилищном праве, и сотрудники обществ прав потребителей советуют съёмщикам обращать внимание на то, соответствуют ли предлагаемые к оплате счета площади занимаемой квартиры и потреблению воды, тока и т. д. Выделены ли отдельной позицией издержки за горячую воду? Для оплачиваемой съёмщиком части потребления должен быть указан перечень того, из чего складывается расчёт. Если этого не сделано, то нет и правильного расчёта.

Можно предполагать, что в расчёте произошла ошибка, если по сравнению с прошлым годом издержки явно возросли. Также настораживает, когда съёмщики платят за квадратный метр существенно больше, чем их соседи. В этом случае надо обратиться к арендодателю письменно и попросить его прояснить ситуацию. До тех пор пока арендодатель не отреагирует на вопрос арендатора, не следует оплачивать возросшие эксплуатационные расходы. Съёмщики могут посмотреть оригинальные документы и договоры в офисе арендодателя или управляющего. Сам арендодатель не обязан присылать копии жильцам, за исключением случаев, когда квартиры относятся к категории социального жилья.

Знай свои права

1. Расходы на штат домоуправления, почтовые сборы, банковские пошлины или телефон не считаются эксплуатационными расходами.
2. Ремонт в доме оплачивает арендодатель.
3. Уборка лестничной клетки и уход за садом относятся к работе завхоза. Если эти издержки начисляются жильцам, то такую практику следует оспорить.
4. Издержки за аренду контейнеров для мусора – это не эксплуатационные расходы, так же как и стоимость приобретения контейнеров.
5. Если арендодатель живёт в доме, который сдаёт внаём, он должен платить эксплуатационные расходы, как и другие жильцы.
6. Пустующие квартиры оплачиваются из кармана владельца.

Газета «Русская Германия»

http://www.rg-rb.de/index.php?option=com_rgchik&task=item&id=6437&Itemid=4